Andrahandsuthyrning, hyresgästen ansvarig om ej annat avtalats

Avgörandet nedan får betydelse för Brf-föreningarna då lagstiftningen nu blivit liberalare och antalet andrahandsuthyrningar därmed sannolikt kommer att öka. Viktigt att se till att uthyraren har fortsatt försäkringsskydd något som inte är alldeles givet eftersom försäkringsbolagen tillämpar olika försäkringsvillkor vid andrahandsuthyrning.

Vi skrev den 23 september 2013 att HD har beviljat prövningstillstånd för att ta ställning till huruvida en hyresgäst vid andrahandsupplåtelse är skadeståndsansvarig enligt bestämmelserna i 12 kap.24 § fjärde stycket jordabalken även när upplåtelsen har skett med hyresvärdens samtycke. Texten i det aktuella lagrummet har följande lydelse:” Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit hyrd av honom.”. Som lagtexten är formulerad så ges ingen tydlig vägledning vad som gäller då uthyrning sker med hyresvärdens godkännande.

Målet gällde om vilken part, hyresgästen eller andrahandshyresgästen som har skadeståndsansvaret i samband med en större vattenläcka i det aktuella fallet från en läskedrycksautomat. Nu har HD i dom 2014-06-17,T2031-13, redovisat sin syn på rättsläget och på basis därav kommit fram till sin slutsats enligt följande:

6. Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken har till stor del sitt ursprung i lagen (1907:36) om nyttjanderätt till fast egendom. Av 3 kap. 7 och 16 §§ nyttjanderättslagen framgår att det inte var tillåtet att överlåta lägenheten till annan utan att hyresvärdens samtycke hade inhämtats. Med överlåtelse förstods även att hyra ut en hel lägenhet i andra hand (total sublokation). Hyresgästen var fortfarande vårdansvarig enligt hyresavtalet, om inte någon annan överens-kommelse hade träffats. (NJA II 1908 s. 129 f., 136 f. och 150.)

7. År 1939 ändrades nyttjanderättslagen i flera hänseenden. Bestämmelsen i 3 kap. 24 § fick en ny lydelse, som innebar att det beträffande hyresgästens vårdansvar gjordes en skillnad mellan om samtycke till överlåtelse (och total sublokation) hade lämnats eller inte. I det senare fallet var hyresgästen ansvarig. Hade samtycke lämnats var hyresgästen inte ansvarig, men hyresvärden kunde uppställa villkor som medförde att hyresgästen blev ansvarig för skador orsakade av andrahandshyresgästen (NJA II 1939 s. 529 ff. och 537).

8. Vid hyresreformen år 1969 infördes i 3 kap. 24 § fjärde stycket den reglering om hyresgästens ansvar som i allt väsentligt gäller fortfarande. I lagmotiven anges att bestämmelsen har utformats i anslutning till de före- slagna ändringarna i bestämmelserna om substitution och sublokation i 39 och 40 §§ (prop. 1968:91 Bihang A s. 215).

9. Regleringen i 3 kap. 39 och 40 §§ (numera 12 kap. 39 och 40 §§ jordabalken) om andrahandsuthyrning innehöll en principiell nyhet. Huvudregeln om förbud mot andrahandsuthyrning av hel lägenhet utan hyresvärdens samtycke modifierades väsentligt genom att det infördes en möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till uthyrningen om hyresvärden inte gav sitt samtycke.

10. I förarbetena till 40 § anges bl.a. att rättsförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen inte undergår någon förändring genom total sublokation (SOU 1966:14 s. 387 f.) och att upplåtaren (hyresgästen) står kvar som ansvarig för avtalets ekonomiska förpliktelser, om inte hyresvärden har befriat honom från det (a. prop. Bihang A s. 226 f.).

11. Det anförda pekar med styrka på att avsikten med regleringen i 12 kap. 24 § fjärde stycket jordabalken är att hyresgästen har det fulla ansvaret även om uthyrningen sker med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.

12. Så har rättsläget också redovisats i förarbetena till bostadsanvisningslagen (1980:94). Lagen innebar bl.a. att en hyresvärd i vissa fall kunde bli skyldig att upplåta en lägenhet till en kommun, som i sin tur kunde hyra ut den till en bostadssökande. I propositionen uttalas att den lösningen i och för sig var ett ingrepp i husägarens ställning, men att det var kommunen som i förhållande till husägaren svarade för alla förpliktelser som följer med upplåtelsen. (Prop. 1979/80:72 s. 30 f.). Rättsläget uppfattades på samma sätt i samband med hyreslagsutredningens översyn av hyreslagstiftningen, varvid utredningen föreslog ett förtydligande av lagtexten (SOU 2009:35 s. 193).

13. Den dominerande uppfattningen i den juridiska litteraturen har varit att samtycke till andrahandsupplåtelse inte befriar hyresgästen från ansvaret i 12 kap. 24 § jordabalken (se bl.a. Folke Berg och Bo Sederblad, Hyresrätt, 2 uppl. 1978, s. 64, Bertil Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl. 2013, s. 167, samt Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen En kommentar, 10 uppl. 2013, s. 221; jfr dock Erika P Björkdahl i Juridisk Tidskrift 2010/11 s. 3).

14. Den aktuella regleringen bör ses mot bakgrund av vad som i allmänhet gäller för nyttjanderätter. Det kan noteras att redan före tillkomsten av nyttjanderättslagen år 1907 torde som huvudregel ha gällt att en nyttjanderätts-havare ansvarade för andra personer som, med uthyrarens uttryckliga eller underförstådda samtycke, tog befattning med saken (se Berndt Hasselrot, Handelsbalken, sjätte delen, 1902, s. 1163 och 1251 f.). Det kan också nämnas att den tyska civillagstiftningen från år 1896 föreskrev att en hyresgäst var ansvarig för sakens brukande även då han fått hyresvärdens tillstånd till vidareuthyrning (dåvarande 549 §, numera 540 §, i Bürgerliches Gesetzbuch). Det kan vidare antecknas att det vid tiden för 1969 års hyresrättsreform ansågs vara helt klart i norsk rätt att en ”leietagare” svarade för en ”fremleietagare” (underlegotagare), om denne av oaktsamhet hade orsakat skada på hyres-föremålet (se Thor Falkanger, Leie av Skib, 1968, s. 255 ff.). Numera kan även hänvisas till art. IV.B.-7:103 i Draft Common Frame of Reference som anger bl.a. att en hyrestagare (lessee) behöver tillstånd för underuthyrning (sublease) och att han vid underuthyrning förblir ansvarig för sina förpliktelser enligt avtalet.

15. Slutsatsen är att en hyresvärds samtycke till andrahandsuthyrning endast innebär att denna uthyrning inte utgör ett avtalsbrott. Om inte omständigheterna i det enskilda fallet föranleder en annan bedömning, innefattar samtycket inte att hyresgästen befrias från sina förpliktelser enligt hyresavtalet. För fallet med tillstånd från hyresnämnden bör påpekas att det då är fråga om ett myndighetsingrepp i ett avtalsförhållande. Ett sådant ingrepp bör inte ges en längre gående effekt än vad som uttryckligen framgår av myndighetens beslut.

16. Ett samtycke från hyresvärden eller ett tillstånd från hyresnämnden innebär således inte mer än att hyresgästen har rätt att disponera lägenheten på visst sätt. I övrigt påverkas inte hyresgästens förpliktelser. Hyresgästen ansvarar därför för andrahandshyresgästen enligt vad som föreskrivs i 12 kap. 24 § första stycket jordabalken.

17. Svaret på den i målet aktuella frågan är alltså att, om något annat inte har överenskommits med hyresvärden, en hyresgäst vid en andrahandsupplåtelse är ansvarig för skada på fastigheten som uppkommer genom andrahandshyresgästens vållande. ”

Källa:Domstolsverket


johan_banner




 

 

Nyheter

 
Copyright © 2010
e-solution: AL Domains