Regeringen föreslår åtgärder som syftar till att öka tryggheten och minska brottsligheten i och kring bostadsrätter genom lagförslaget ”Stärkt trygghet i bostadsrätter prop.2025/26:304
Det föreslås att det ska införas möjligheter att förverka en bostadsrätt vid brottslighet eller annat som skapar otrygghet. Bostadsrättshavarens skyldighet att bevara tryggheten inom fastigheten ska skärpas och komma till uttryck i bostadsrättslagen.
Bristande skötsamhet ska införas som ett uppsamlande begrepp för olika former av åsidosättanden.
Bostadsrätten ska vara förverkad om bostadsrättshavarens brottslighet
-är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i lägenhetens omgivning.
-Bostadsrätten ska vara förverkad om lägenheten, eller ett utrymme som tillhör den, används för att begå allvarlig brottslighet eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning.
De frister inom vilka bostadsrättshavaren kan sägas upp till avflyttning vid brott i lägenheten ska förlängas från två till sex månader.
Utöver vad som gäller enligt hyreslagen ska bostadsrätten också vara förverkad om ett utrymme som upplåts genom ett annat avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren och som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten, används för att begå allvarlig brottslighet eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning.
Vidare föreslås utökade och förtydligade möjligheter att neka medlemskap i en bostadsrättsförening på grund av brott. Den som nekas medlemskap får inte nyttja bostadsrätten. Förslaget innebär att medlemskap ska kunna nekas om den som har köpt en bostadsrätt, eller någon annan som ska använda den, har gjort sig skyldig till sådan brottslighet att det finns befogad anledning att anta att bostads- eller närmiljön för föreningens medlemmar, om medlemskap beviljades, skulle försämras på ett sätt som inte skäligen bör tålas.
Lagändringarna föreslås träda i kraft 2027-01-01.
Den nya lagstiftningen är i många delar komplex. För att ge bättre förståelse hur lagen skall tolkas och avgränsas så ger den följande texten en mer ingående och mer detaljerad beskrivning avseende de olika delarna och de avvägningar som gjorts i den nya lagstiftningen.
Skälen för regeringens förslag och bedömning
Den bostadsrättsliga regleringen om förverkande bör skärpas och utformas på samma sätt som den hyresrättsliga
Om en bostadsrätt förverkas har bostadsrättshavaren inte längre rätt att nyttja bostadsrätten. En förverkad bostadsrätt ska tvångsförsäljas, men det är dock vanligt att bostadsrättshavaren medverkar och att den kan säljas utan tvång. Värdet tillfaller bostadsrättshavaren i den mån bostadsrätten inte är belastad med fordringar.
Möjligheterna att förverka en bostadsrätt regleras i 7 kap. 18 § bostadsrättslagen. Bostadsrätten kan bl.a. förverkas om bostadsrättshavaren åsido-sätter sina förpliktelser i fråga om att bevara sundhet, ordning och gott skick i fastigheten eller om bostadsrättshavaren stör de boende runt om-kring. Normalt krävs att bostadsrättshavaren ska få en uppmaning om rättelse innan förverkande kan ske. Det gäller dock inte vid särskilt allvarliga störningar i boendet. Bostadsrättshavaren har en skyldighet att tillse att även andra i hushållet, liksom gäster eller den som utför arbete i lägenheten inte åsidosätter kraven på sundhet, ordning och gott skick eller stör de andra boende. Om bostadsrättshavaren brister i sitt tillsynsansvar och någon i denna grupp åsidosätter kraven på sundhet, ordning och gott skick eller stör de andra boende, kan bostadsrätten förverkas. Bostadsrätten kan också förverkas om den används för brottslig verksamhet, oavsett vem som använder lägenheten på det sättet. Vid förverkande på grund av att lägenheten används för brottslig verksamhet finns inget krav på uppmaning om rättelse, innan förverkande kan ske.
Den 1 juli 2024 utvidgades möjligheterna att förverka en hyresrätt i syfte att minska brottsligheten och öka tryggheten i bostadshus och bostads-områden. Ett hyresavtal kan numera sägas upp om hyresgästen har begått brott som typiskt sett försämrar närmiljön för dem som bor i lägenhetens omgivning. Tillsynsansvaret gäller också för sådan brottslighet. Vidare kan ett hyresavtal sägas upp i fler fall om lägenheten används för att begå brott, nämligen om den används för allvarlig eller omfattande brottslighet. Dessutom tydliggjordes och skärptes hyresgästens skyldighet att bevara tryggheten inom fastigheten.
Som framgår i avsnitt 4 finns det goda skäl att vidta åtgärder för att öka tryggheten och minska brottsligheten även i och kring bostadsrätter. De som bor i bostadsrätt har, på samma sätt som andra boende, rätt till trygghet i boendet och bostadsområdet. Bostadsrättsföreningar har också, på samma sätt som andra fastighetsägare, ett berättigat intresse av att de boende är skötsamma och inte begår brott i lägenheten eller närområdet. Åt-gärder för att öka tryggheten i och kring bostadsrätter kan även öka tryggheten i bostadsområdena i övrigt.
I promemorian görs bedömningen att den bostadsrättsliga regleringen avseende möjligheterna att säga upp bostadsrättshavare som begår brott eller skapar otrygghet bör utformas i överensstämmelse med den hyres-rättsliga regleringen. Före den 1 juli 2024 motsvarade de hyresrättsligareglerna av de aktuella frågorna det som alltjämt gäller för bostadsrätter. Reglerna har även tidigare i stort följt varandra åt.
Enligt regeringens mening finns det inte anledning att behandla den bostadsrättshavare som begår brott eller skapar otrygghet på något annat sätt än en hyresgäst som gör samma sak. Föreningarna bör på samma sätt som hyresvärdarna ha effektiva verktyg att ingripa vid brottslighet. Att bostadsrättshavaren – till skillnad från hyresgästen – har betalat en insats har i sammanhanget mindre betydelse, eftersom även de andra bostads-rättshavarna har gjort det (jfr. prop. 2002/03:12 s. 64 och 65). Inte heller det faktum att bostadsrätten, till skillnad från hyresrätten, har ett ekonomiskt värde utgör skäl till att skilja mellan regleringarna. Vid ett förverkande ska bostadsrättshavaren tillförsäkras värdet av bostadsrätten, och för detta finns ett väl upparbetat och fungerande system (se 8 kap. bostadsrätts-lagen).
Flera remissinstanser, däribland Socialstyrelsen, framhåller risken för allvarliga konsekvenser, särskilt för barn, vid uppsägning. Vad regeringen anförde i denna fråga beträffande den hyresrättsliga regleringen gör sig på samma sätt gällande för den bostadsrättsliga (jfr. prop. 2023/24:112 s. 28–31). Särskilt ska följande framhållas. Den som innehar en bostadsrätt ska skyddas mot obefogade uppsägningar. När det gäller innehavare av bo-stadsrätter som är bostadslägenheter måste artikel 8 i Europakonventionen om den enskildes rätt till respekt för sitt hem beaktas. Det innebär att det krävs starka skäl för att någon ska fråntas sin bostad. För att en bostadsrätt ska förverkas måste det stå i rimlig proportion till de intressen som har åsidosatts. Intresset av en trygg och säker boendemiljö hos det stora flertal som sköter sig bör dock få ett större genomslag i lagstiftningen. Utgångs-punkten bör vara att detta intresse väger tyngre än intresset av att få behålla sin bostad hos en enskild bostadsrättshavare som genom sitt agerande skapar otrygghet för andra boende. Det finns också skäl att tillmäta föreningarnas intresse av att kunna bedriva sin verksamhet under trygga för-hållanden en ökad betydelse.
De föreslagna reglerna utformas så att de ger utrymme för att i varje en-skilt fall göra de avvägningar som krävs, med beaktande av den enskildes rättigheter. Det gäller även i förhållande till de som bor i bostadsrätten, och som inte har gjort sig skyldiga till något åsidosättande. Det ska också framhållas att det naturligtvis är viktigt att barnrättsperspektivet alltid finns med i en förverkandeprocess och att, i enlighet med barnkonventionen, barnets bästa i första hand beaktas vid åtgärder som rör barn (se artikel 3 i konventionen). Konventionen medger att en intresseavvägning görs där barnets intressen balanseras mot andra intressen. Barnets bästa ska väga tungt men är inte ensamt utslagsgivande (se prop. 2017/18:186 s. 96). Liksom den motsvarande hyresrättsliga regleringen utformas reglerna så att hänsyn kan tas till barns intressen i varje enskilt fall (jfr prop. 2023/24:112 s. 29 och 30).
Som framhålls i det tidigare lagstiftningsarbetet vidtar regeringen på andra områden åtgärder för att motverka hemlöshet och särskilt vräkningar av barnfamiljer (se prop. 2023/24:112 s. 30 och 31). Exempelvis har finansieringen av den nationella hemlöshetsstrategin 2022‒2026 förstärkts i flera omgångar. Regeringen har bedömt att det är viktigt att arbetet fortsätter samt utvecklas och aviserade därför i budgetpropositionen för 2026 att medel tillförs för att förlänga och förstärka satsningen. Inom ramen för strategin har bland andra Socialstyrelsen, Kronofogdemyndigheten och länsstyrelserna i uppdrag att stödja kommunernas arbete med att förebygga vräkningar. Uppdraget till Kronofogdemyndigheten har varit särskilt in-riktat mot att förebygga vräkningar av barnfamiljer. Regeringen har också gett Socialstyrelsen i uppdrag att förstärka arbetet mot vräkningar av barn-familjer (S2024/01823).
Flera remissinstanser menar att reglerna inte bör utformas i linje med den hyresrättsliga och framhåller att föreningarna ofta företräds av lekmän samtidigt som lagstiftningen är vagt formulerad, vilket de menar innebär risk för subjektiva bedömningar. Det får naturligtvis inte förekomma att bostadsrättsföreningar förverkar bostadsrätter baserat på annat än sakliga bedömningar utifrån lagstiftningen. Den förening som väljer att agera mot bostadsrättshavarna utan stöd i lag torde dock inte låta sig påverkas av hur regleringen ser ut. Tolkningsutrymmet blir inte heller större för bostads-rättsföreningar än för hyresvärdar. I stället bör det vara en styrka att regleringen är samstämmig, eftersom hyresrättslig praxis därmed även kan ge ledning för bostadsrättsföreningarna. Regeringen anser inte att det finns någon särskild risk för att förslagen i förlängningen ger upphov till diskriminering. Förfarandet vid förverkande och rätten till domstolsprövning innebär att starka rättssäkerhetsgarantier finns för den bostadsrättshavare som får bostadsrätten förverkad av föreningen.
Några remissinstanser menar att förslagen kan innebära att brottsligheten inte avtar, utan bara flyttas. Förslagen kan dock bidra till att kon-centrationen av kriminella personer inom ett visst område minskar, vilket både underlättar polisens arbete och förbättrar situationen för de boende. Samtidigt störs de kriminella i sin brottsutövning. Det bedöms därför att förslagen inte bara kan flytta, utan även minska brottsligheten (jfr prop. 2023/24:112 s. 27).
Det finns alltså inga bärande skäl för att utforma den bostadsrättsliga regleringen på ett sätt som avviker från den hyresrättsliga. I stället talar såväl principiella som systematiska skäl med styrka för att reglerna ges samma utformning. Till detta kommer att den åtstramning som har skett av förverkandereglerna i hyreslagen skulle kunna leda till att bostadsrätter ses som mer attraktiva att använda för brott. Dessutom kan en enhetlig praxis på området, som omfattar både hyresrätter och bostadsrätter, bidra med konsekvens och överskådlighet.
Den bostadsrättsliga regleringen bör alltså skärpas och utformas på samma sätt som den hyresrättsliga. I följande avsnitt redogörs närmare för hur reglerna bör utformas.
För att underlätta tillämpningen anser regeringen att det finns behov av att ange vissa riktlinjer för hur bestämmelserna bör kunna tillämpas. Dessa riktlinjer bör utformas i linje med de riktlinjer som angetts för tillämpningen av motsvarande hyresrättslig reglering. Lagrådet anser att författningskommentarerna till förslagen skulle, för att undvika tillämpningsproblem, vinna på viss uppstramning och vissa tydliggöranden jämfört med kommentarerna i hyreslagen. Enligt regeringens mening finns det dock stora fördelar med att utforma riktlinjerna för den hyresrättsliga och den bostadsrättsliga regleringen på samma sätt. En viktig fördel med att reglerna utformas på samma sätt är att det finns förutsättningar för en gemen-sam rättsutveckling. Om riktlinjerna för reglernas tillämpning utformas på olika sätt finns det risk för osäkerhet som kan försvåra tillämpningen.
Regeringen anser också att det i dessa fall är motiverat att lämna förhållandevis utförliga exempel på situationer där bestämmelserna bör kunna tillämpas. Det minskar risken för godtyckliga bedömningar och en oenhetlig rättstillämpning (jfr prop. 2023/24:112 s. 44 och 45).
Som Lagrådet noterar innebär lagförslaget i lagrådsremissen att det används en paragrafbeteckning som redan finns. Denna problematik bör omhändertas på det sätt som framgår av lagförslaget.
Bostadsrättshavarens ansvar för tryggheten bör skärpas
Skyldigheten för bostadsrättshavaren att bevara tryggheten i fastigheten bör komma till uttryck i bostadsrättslagen på samma sätt som i hyreslagen. Bostadsrättshavaren bör vid sin användning av lägenheten ha ett ansvar för att bevara tryggheten inom och utanför huset. På detta sätt tydliggörs och skärps bostadsrättshavarens ansvar för tryggheten och intresset av trygghet hos andra som bor eller verkar inom fastigheten får ökad tyngd. En sådan regel ger ett tydligare stöd för att ageranden som påverkar tryggheten negativt kan leda till förverkande av bostadsrätten. Till skillnad från Sveriges advokatsamfund menar regeringen att det inte finns anledning att utforma skyldigheten att bevara tryggheten i fastigheten på något annat sätt än i den hyresrättsliga regleringen. Skyldigheten bör alltså utformas så att bostadsrättshavaren ska se till att det som krävs för att bevara tryggheten inte åsidosätts.
Bedömningen av om bostadsrättshavaren har åsidosatt skyldigheten att bevara tryggheten inom fastigheten bör göras på samma sätt som för hyresrätter. Regeln bör därmed omfatta såväl brottsliga som icke-brottsliga ageranden. Det avgörande vid bedömningen bör vara i vilken utsträckning beteendet har bidragit till otrygghet för andra som bor eller verkar i fastigheten. Gränsdragningen mot övriga förverkandegrunder bör avgöras i rättstillämpningen (jfr prop. 2023/24:112 s. 33–35).
Bristande skötsamhet bör införas som ett uppsamlande begrepp för olika former av åsidosättanden
I syfte att göra regelverket mer lättöverskådligt och underlätta tillämpningen bör begreppet bristande skötsamhet användas som uppsamlande be-grepp för de situationer där trygghet, sundhet, ordning eller gott skick in-om fastigheten åsidosätts (jfr prop. 2023/24:112 s. 33–35). Några remiss-instanser, bl.a. Diskrimineringsombudsmannen, Länsstyrelsen i Blekinge, Länsstyrelsen i Dalarna och Länsstyrelsen i Stockholm, menar att be-greppet bristande skötsamhet lämnar ett betydande utrymme för tolkning. Enligt regeringens mening har dock begreppet flera fördelar. Det gör regelverket mer lättöverskådligt och underlättar tillämpningen (jfr prop. 2023/24:112 s. 33). Innebörden av begreppet förtydligas i författnings-kommentaren till 7 kap. 9 § bostadsrättslagen. I och med att begreppet används på samma sätt i den hyresrättsliga regleringen kommer såväl hyresrättslig som bostadsrättslig praxis kunna tjäna till ledning vid tillämpningen.
Begreppet bristande skötsamhet bör även omfatta åsidosättande av sådana särskilda regler som föreningen, i överensstämmelse med seden på orten, meddelar. Det bör också omfatta bostadsrättshavarens skyldighet att inte ta in ett föremål i lägenheten som hon eller han vet eller har anledning att misstänka är behäftat med ohyra (jfr nuvarande 7 kap. 9 § fjärde stycket bostadsrättslagen och 25 c § hyreslagen). Riksbyggen, HSB riksförbund och Bostadsrätterna menar att den särskilda bestämmelsen om att föremål med ohyra inte får tas in i lägenheten, inte bör tas bort. Enligt regeringens mening finns det dock inte anledning att särskilt reglera frågan i lagen. Det råder ingen tvekan om att den bostadsrättshavare som är medveten om, eller har anledning att misstänka, att ett föremål är behäftat med ohyra och ändå tar in det i lägenheten, inte iakttar det som krävs för att bevara sund-het, ordning och gott skick i huset.
Vid bristande skötsamhet bör föreningen vara skyldig att uppmana bo-stadsrättshavaren att vidta rättelse innan det blir aktuellt med uppsägning. Om rättelse sker bör bostadsrätten inte vara förverkad. Föreningen bör också, om det är fråga om en bostadslägenhet, vara skyldig att underrätta socialnämnden om den bristande skötsamheten och bostadsrättshavaren bör inte få sägas upp på den aktuella grunden innan underrättelse har skett. Detta motsvarar regleringen vid störningar i boendet. Från såväl principiell som systematisk synpunkt är det rimligt att bristande skötsamhet och störningar i boendet hanteras på samma sätt i dessa avseenden (jfr prop. 2023/24:112 s. 35 och 36).
När en bostadsrättshavare allvarligt brister i sin skötsamhet, t.ex. genom hot och trakasserier mot någon som arbetar för föreningen, bör det inte krävas att beteendet upprepas för att förverkande ska ske. Vid särskilt allvarlig bristande skötsamhet bör därför bostadsrättshavaren kunna sägas upp utan uppmaning om rättelse och utan underrättelse till socialnämnden. Nämnden bör dock få en kopia av uppsägningen (jfr prop. 2023/24:112 s. 36–38). Även detta motsvarar den hyresrättsliga regleringen och regler-ingen för störningar i boendet.
Regleringen av särskilt allvarlig bristande skötsamhet bör framför allt tillämpas när bostadsrättshavaren allvarligt har åsidosatt intresset av trygghet hos övriga boende, eller någon annan som verkar inom fastigheten, och i andra fall av klara avvikelser från det som kan tolereras i ett tryggt och välfungerande bostadsområde. Om den bristande skötsamheten utgörs av brott bör det som utgångspunkt krävas att straffvärdet för gärningen ligger på fängelsenivå för att bestämmelsen ska bli tillämplig (jfr prop. 2023/24:112 s. 38).
När lägenheten har upplåtits till någon i andra hand, som har gjort sig skyldig till särskilt allvarlig bristande skötsamhet, bör det krävas att föreningen uppmanar bostadsrättshavaren att vidta rättelse och underrättar socialnämnden innan uppsägning sker (jfr prop. 2023/24:112 s. 38).
Förverkande bör kunna ske vid brott i närmiljön
Det bör i bostadsrättslagen införas en möjlighet till uppsägning vid brottslighet som är ägnad att skapa otrygghet i ett område. Det innebär bl.a. att en bostadsrättshavare kan sägas upp på grund av brottslighet som har be-gåtts på ett längre avstånd från lägenheten än vad som är möjligt i dag (jfr prop. 2023/24:112 s. 40 och 41).
Det bör inte finnas någon bestämd yttre gräns för var ett brott ska vara begånget för att det ska kunna träffas av bestämmelsen. I stället bör regeln begränsas genom sitt skyddsintresse, dvs. de som bor i omgivningen.
Avgörande för vilka brott som ska omfattas bör vara i vilken utsträckning brottsligheten påverkar de boendes närmiljö. Sveriges advokatsamfund menar att förslaget brister i förutsebarhet avseende den geografiska avgränsningen. Enligt regeringen bör dock det centrala för avgränsningen vara i vilken utsträckning brottsligheten påverkar närmiljön för dem som bor i omgivningen till bostadsrättshavarens lägenhet. Även om en sådan avgränsning kan innebära gränsdragningssvårigheter finns det fördelar med en flexibilitet som gör det möjligt att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Det finns då utrymme att t.ex. beakta att ett allvarligt brott ofta påverkar människor inom ett större område än ett mindre all-varligt brott. Brott som begås långt ifrån lägenheten, kanske till och med i ett annat land, har i regel ingen påverkan på närmiljön för dem som bor i lägenhetens omgivning, men även i sådana fall kan regeln i undantagsfall komma att tillämpas (jfr prop. 2023/24:112 s. 42).
Det bör inte krävas att det i det enskilda fallet visas att agerandet har lett till en försämring av närmiljön, utan det bör vara tillräckligt att brottsligheten är ägnad att bidra till en sådan försämring. För att förverkande ska ske bör det krävas att försämringen objektivt sett inte skäligen bör tålas av de boende. De boendes intresse av en trygg miljö bör väga tungt vid bedömningen, men brott som inte kan väntas ha någon eller endast en obetydlig effekt på de boendes situation bör inte leda till förverkande (jfr prop. 2023/24:112 s. 41–44).
Bestämmelsen bör inte formellt begränsas till vissa brott, utan det avgörande bör vara hur brottsligheten påverkar närmiljön. Kungliga tekniska högskolan menar att gränsen för vad som räknas som brottslighet som försämrar närmiljön är vag och att det är oklart hur vissa brott ska be-dömas. Reglerna bör dock utformas så att de ger utrymme för att i det en-skilda fallet göra en bedömning av i vilken utsträckning brottsligheten kan väntas försämra närmiljön för de som bor i omgivningen. Det är inte möjligt att räkna upp alla typer av brott eller situationer som kan aktualisera en tillämpning av reglerna och det får accepteras att den närmare avgränsningen av tillämpningsområdet utvecklas i rättstillämpningen. De rikt-linjer som angetts i fråga om vilka brott som omfattas av den hyresrättsliga regleringen, bör äga motsvarande tillämpning (jfr prop. 2023/24:112 s. 44–46, och se vidare i författningskommentaren till 7 kap. 9 § bostadsrättslagen).
Förverkande bör alltså kunna ske vid brottslighet som är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i lägenhetens omgivning. Sådana brott bör likställs med störningar i boendet (jfr prop. 2023/24:112 s.50 och 51). I de fall det finns särskilda regler om särskilt allvarliga störningar i boendet bör de reglerna tillämpas på brott som är ägnade att försämra närmiljön. Det innebär bl.a. att det för förverkande inte ska krävas att föreningen har uppmanat bostadsrättshavaren att vidta rättelse och att det inte heller ska krävas någon under-rättelse till socialnämnden. Till skillnad från bl.a. Bostadsrätterna anser regeringen att förslagen är tydliga i detta avseende.
Socialstyrelsen menar att bostadsrättshavaren bör ges möjlighet till rättelse innan avhysning och att socialnämnden bör få en underrättelse när ett barn i hushållet har begått ett allvarligt brott i närområdet. Om det skulle krävas att bostadsrättshavaren ges möjlighet till rättelse, förutsätts det dock att det brottsliga agerandet upprepas för att bostadsrätten ska vara för-verkad. Det kan inte anses motiverat, särskilt inte när det gäller allvarlig brottslighet. Det framstår också som främmande att kräva att föreningen ska uppmana en bostadsrättshavaren att sluta begå brott, eller se till att någon annan i hushållet gör det. Det finns alltså, i likhet med den hyres-rättsliga regleringen, inte anledning att kräva rättelseanmaning för för-verkande i dessa fall. En underrättelse till socialnämnden före uppsägningen fyller inte samma funktion när bostadsrättshavaren inte har möjlighet till rättelse. Föreningen bör dock vara skyldig att skicka en kopia av uppsägningen till socialnämnden (jfr prop. 2023/24:112 s. 51–53, 58 och 59).
Bostadsrätten bör kunna förverkas på grund av brott som försämrar när-miljön även när lägenheten är upplåten i andra hand. Undantaget från kravet på rättelseanmaning bör dock inte vara tillämpligt i sådana fall (jfr prop. 2023/24:112 s. 52).
Bostadsrättshavarens tillsynsansvar bör gälla på samma sätt i fråga om brottslighet som likställs med störningar i boendet som annars vid störningar i boendet och vid ageranden som omfattas av förslaget om bristande skötsamhet. Vid bedömningen av vilken tillsyn som kan krävas av bostadsrättshavaren bör det beaktas att det är svårare för denne att hålla uppsikt över och vidta effektiva åtgärder mot andra personer när de rör sig utanför lägenheten, jämfört med när de rör sig i lägenheten Tillsynsansvaret bör främst aktualiseras när det framkommit omständigheter som ger bo-stadsrättshavaren anledning att vänta sig att en person som hon eller han ansvarar för kan komma att begå brott. I så fall bör det dock krävas att hon eller han, för att undvika ansvar, vidtar kraftfulla åtgärder i syfte att för-hindra agerandet (jfr prop. 2023/24:112 s. 53–58).
Diskrimineringsombudsmannen menar att tillsynsansvaret riskerar att få större negativa konsekvenser för vissa grupper än andra. Exempelvis finns det en risk att personer med funktionsnedsättningar kan ha svårare att utöva tillsyn över t.ex. barn i närmiljö. Jämställdhetsmyndigheten avstyrk-er förslaget avseende tillsynsansvar och framhåller att det inte kan förvänt-as att en våldsutsatt ska förvägra ett våldsutövande vuxet barn tillträde till bostaden. Möjligheterna för bostadsrättshavaren att agera inom ramen för tillsynsansvaret kan naturligtvis variera utifrån ett flertal olika faktorer, såväl sådana som kan hänföras till bostadsrättshavaren, som sådana som är hänförliga till den som är föremål för tillsyn. Utgångspunkten bör dock vara att bedömningen av om bostadsrättshavaren har brustit i sitt tillsyns-ansvar ska göras objektivt, i enlighet med vad som gäller i dag. Det saknar då betydelse om hyresgästen på grund av personliga förhållanden, eller av något annat skäl, haft svårt att fullgöra sitt ansvar. Det bör dock finnas ett visst utrymme att beakta sådana omständigheter vid bedömningen av om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse, vilket innebär att hyresrätten inte är förverkad (jfr prop. 2023/24:112 s. 56).
Diskrimineringsombudsmannen menar också att det är problematiskt att en förälder, för att visa att man vidtagit tillräckliga åtgärder, kan tvingas söka stöd hos socialtjänsten, eftersom föreställningar om kön och etnisk tillhörighet m.m. kan påverka tillgången till insatser. Det som krävs är emellertid att vårdnadshavaren vidtar åtgärder som är rimliga och möjliga i den aktuella situationen. Om en myndighet brister i sitt uppdrag eller om de erbjudna insatserna av något annat skäl inte har avsedd effekt, bör bostadsrättshavaren inte anses ha brustit i sitt tillsynsansvar, om hon eller han har gjort det som rimligen kan krävas. Om det blir en tvist om huruvida det finns en rätt att förverka en bostadsrätt bör det, på samma sätt som i allmänhet gäller i tvistemål, krävas att föreningen styrker de omständigheter som åberopas till grund för bostadsrätthavarens uppsägning. Beviskravet bör inte anges i lagen (jfr prop. 2023/24:112 s. 46).
Förverkande bör kunna ske i fler fall vid brott i lägenheten
Det bör i bostadsrättslagen införas utökade möjligheter till förverkande av en bostadsrätt som används för brott. Det bör inte längre krävas att lägenheten, helt eller till väsentlig del, används för brottsligheten eller att brottsligheten utgör näringsverksamhet eller annars är affärsmässig, för att för-verkande ska kunna ske. Det bör i stället, för att förverkande ska få ske, krävas att brottsligheten är allvarlig, vanemässig eller annars av större om-fattning (se beträffande de begreppen, och vilka brott som kan omfattas av regleringen, vidare författningskommentaren till 7 kap 18 § bostadsrätts-lagen). Med anledning av Länsstyrelserna i Blekinge, Stockholm och Kronobergs synpunkter kan det framhållas att människohandel typiskt sett bör vara ett sådant brott som ger anledning till förverkande. På samma sätt som i dag bör det krävas att lägenheten utgör ett typiskt hjälpmedel eller en förutsättning för brottsligheten. Brottsligheten ska alltså på ett relevant sätt underlättas av tillgången till lägenheten, som t.ex. vid förvaring av vapen eller narkotika. Förverkande bör också, på samma sätt som i dag, kunna ske även om det är någon annan än bostadsrättshavaren som an-vänder lägenheten för att begå brott (jfr prop. 2023/24:112 s. 60–63).
Möjligheten till förverkande bör gälla även när utrymmen som hör till bostadsrätten, t.ex. förråd eller garage, eller gemensamma utrymmen an-vänds för brott (jfr prop. 2023/24:112 s. 62). Så bör vara fallet även när utrymmen som upplåts genom ett separat avtal, t.ex. ett hyresavtal, an-vänds för brott, om upplåtelsen av utrymmet har ett omedelbart samband med användningen av bostadsrättslägenheten (jfr 6 kap. 10 § bostadsrätts-lagen). Bestämmelsen bör alltså ges ett något bredare tillämpningsområde än motsvarande bestämmelse i hyreslagen, vilket motiveras av att det torde vara relativt vanligt att bostadsrättshavaren och föreningen ingår denna typ av sidoavtal, t.ex. beträffande garageplats.
Regleringen om förverkande på grund av att lägenheten används för brott bör omfatta fall där lägenheten används för tillfälliga sexuella för-bindelser mot ersättning. Det som anförts om tillämpningen av den hyres-rättsliga regleringen i sådana fall bör gälla på samma sätt för bostadsrätter (jfr prop. 2023/24:112 s. 65–67). Jämställdhetsmyndigheten menar att bestämmelserna om förverkande vid brott i lägenheten inte bör tillämpas vid fall av sexuella förbindelser mot ersättning, om det inte är fråga om koppleri eller annan exploatering. Roks menar att kvinnor som befinner sig i prostitution eller utsätts för människohandel bör omfattas av samma undantagsregler som kvinnor som utsätts för mäns våld i hemmet. Regeringen anser dock att föreningen inte ska behöva acceptera att lägenheten vanemässigt används för sexuella förbindelser mot ersättning. Det kan också konstateras att hänsyn kan tas till bostadsrättshavarens utsatthet när fråga är om bostadsrätten ska vara förverkad eller inte. Riksbyggen och HSB riksförbund anser att den särskilda förverkanderegeln vid tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning av tydlighetsskäl inte bör tas bort.
Enligt regeringens mening är dock den föreslagna regleringen tydlig och det finns inte anledning att i detta avseende utforma reglerna på något annat sätt än motsvarande hyresrättsliga regler.
Den föreslagna regleringen bedöms ge tillräckliga möjligheter för föreningen att säga upp bostadsrättshavaren i fall då straffansvar annars kan aktualiseras på grund av bostadsrättshavarens agerande. Det är här framför allt fråga om brott mot terrorismlagstiftningen och spellagstiftningen (jfr prop. 2023/24:112 s. 67 och 68).
Reglerna om förverkande vid brott i lägenheten bör omfatta brott mot närstående. En bostadsrättshavare som begår brott mot en närstående i lägenheten kan inte anses ha ett skyddsvärt intresse av att behålla den. Förverkande i dessa situationer kan visserligen även sägas drabba den som utsätts för brott, eftersom en förverkad bostadsrätt ska tvångsförsäljas och den brottsutsatta därmed kan förlora sin bostad. Som Unizon framhåller kan detta medföra allvarliga konsekvenser för våldsutsatta, särskilt då bostadsrätten ofta är hushållets största ekonomiska tillgång. Våldsutsatthet är också orsaken till att kvinnor befinner sig i hemlöshet, enligt Social-styrelsens hemlöshetskartläggningar. Intresset av att kunna säga upp bo-stadsrättshavare som begår brott väger dock tyngre. Om förverkande inte skulle kunna ske skulle den som gjort sig skyldig till brott behålla bo-stadsrätten och kunna bo kvar i den, eventuellt tillsammans med den brottsutsatta personen. Det ska också framhållas att en brottsutsatt person som själv är bostadsrättshavare inte förlorar det ekonomiska värde som hon eller han har i bostadsrätten, när den förverkas. Det är också möjligt att komma överens om att den brottsutsatta personen ska förvärva lägenheten. I sammanhanget kan också nämnas att regeringen har inrättat ett statsbidrag till kommuner för att stärka arbetet med att hjälpa våldsutsatta att ordna stadigvarande boende, se förordning (2022:1416) om statsbidrag till kommuner för att stärka arbetet med att hjälpa våldsutsatta att ordna stadigvarande boende.
Till skillnad från vad som gäller enligt den hyresrättsliga regleringen är det inte möjligt att införa regler som innebär att den våldsutsatta kan ta över lägenheten vid förverkande. Det finns inte möjlighet att inom ramen för detta lagstiftningsärende överväga ett sådant hembudsförfarande som Nyköpings tingsrätt föreslår.
Om den som har utsatts för brott är ensam bostadsrättshavare bör denne inte anses ha brustit i någon förpliktelse. I sådana fall bör utgångspunkten vara att förverkande inte ska ske (jfr prop. 2023/24:112 s. 63–65).
Enligt regeringens mening står den föreslagna regleringen i proportion till de eventuella inskränkningar i egendomsskyddet som den skulle kunna leda till (jfr 2 kap. 15 § regeringsformen och artikel 1 i första tilläggs-protokollet till Europakonventionen).
De frister inom vilka bostadsrättshavaren kan sägas upp till avflyttning vid brott i lägenheten ska förlängas
Enligt nuvarande regler kan, när bostadsrätten är förverkad på grund av att lägenheten används för brottslig verksamhet, bostadsrättshavaren skiljas från lägenheten endast om föreningen har sagt upp henne eller honom inom två månader från det att föreningen fick vetskap om det förhållande som utgör grund för förverkande. Om brottsligheten har angetts till åtal eller om en förundersökning har inletts inom samma tid har föreningen kvar sin rätt att säga upp bostadsrättshavaren till dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt. Tidsfristerna bör, på samma sätt som i hyreslagen, förlängas till sex månader (jfr prop. 2023/24:112 s. 63).
Det är den tidpunkt då föreningen fick kännedom om de omständigheter som utgör grund för förverkande som är avgörande för när tidsfristen börjar löpa. När denna tidpunkt infaller i olika situationer, t.ex. vid vane-mässig brottslighet, bör avgöras i rättstillämpningen.
_________________________________
Ökade och förtydligade möjligheter att neka medlemskap på grund av brott
Regeringens förslag
En bostadsrättsförening ska alltid kunna neka medlemskap om sökanden eller någon annan som ska använda lägenheten har gjort sig skyldig till sådan brottslighet att det finns befogad anledning att anta att bostads- eller närmiljön för föreningens medlemmar, om medlemskap beviljades, skulle försämras på ett sätt som inte skäligen bör tålas.
De anför att det är ett reellt problem i föreningar där kriminella etablerat sig att det inte går att förhindra att de förvärvar ytterligare lägenheter.
Skälen för regeringens förslag
Möjligheterna att neka medlemskap på grund av brott bör utökas och förtydligas
Som framgår i avsnitt 4 har brottsligheten i dag stor påverkan på tryggheten för boende i flerfamiljshus. För bostadsrättsföreningarna är problemen med brottslighet och otrygghet utbredda. Brottsligheten går ut över de boende men också över de som företräder och arbetar för föreningarna. Det är naturligtvis det allmännas ansvar att motverka brottsligheten i samhället, och säkerställa tryggheten i bostadsområdena. För att vända utvecklingen krävs dock att hela samhället deltar i arbetet. I den lokala miljön, i fastigheten och runt den, har enskilda organisationer, inte minst bostadsrättsföreningar en viktig roll. Det är en utmaning för bostadsrättsföreningarna att hantera brottslighet bland de boende. Inte minst gör närheten till den som uppfattas som kriminell att föreningarna ibland drar sig för att agera. Många remissinstanser framhåller också behovet av åtgärder som syftar till ökad trygghet inom föreningarna och i föreningarnas närområde.
Ett sätt för föreningarna att förebygga otrygghet i föreningens hus kan vara att neka medlemskap när det kan befaras att ett beviljat medlemskap skulle leda till t.ex. brottslighet eller störningar. Den som nekas medlemskap i en bostadsrättsförening får inte använda bostadsrätten. Förvärvet av bostadsrätten blir också ogiltigt (6 kap. 1 och 5 §§ bostadsrättslagen). Det bör i många fall vara enklare för föreningarna att agera vid prövning av frågan om medlemskap än att t.ex. inleda en förverkandeprocess mot någon som redan bor i huset. Det är inte heller rimligt att föreningarna och de boende ska behöva acceptera medlemmar som begår allvarliga brott och skapar otrygghet. Föreningarna bör alltså kunna neka medlemskap till personer som, mot bakgrund av tidigare brottslighet, kan förväntas skapa otrygghet och störningar i och kring föreningens hus.
Medlemskap får i dag nekas om sökanden inte uppfyller kraven i stadgarna eller om sökanden inte skäligen bör godtas som medlem (2 kap. 3 § bostadsrättslagen). Vid prövningen ska främst sökandens personliga och ekonomiska förhållanden tillmätas betydelse. Förekomsten av brott kan beaktas inom ramen för prövningen av sökandens personliga för-hållanden. Möjligheten att neka medlemskap på grund av sökandens per-sonliga förhållanden ska dock tillämpas restriktivt. Ett antal remissinstanser framhåller att detta innebär att det är svårt att neka medlemskap i en bostadsrättsförening på grund av brottslighet. Av genomgången i promemorian framgår också att praxis vad gäller möjligheterna att neka medlemskap på grund av brott inte är helt entydig, och att möjligheterna ibland framstår som begränsade. En förening kan inte heller i stadgarna införa strängare regler i fråga om sökandens personliga kvalifikationer, innefattande förekomsten av brott, än vad som följer av lag.
Nuvarande reglering är alltså relativt restriktiv och därtill inte helt tydlig. För den förening som vill arbeta mot brottslighet och otrygghet genom att neka medlemskap till den som har begått brott, måste det framstå som mycket osäkert i vilken utsträckning det är möjligt. Det finns därför goda skäl att utöka och förtydliga de lagstadgade möjligheterna att neka medlemskap vid förekomst av brott. En sådan reform skulle underlätta för de föreningar som vill arbeta förebyggande mot sådant som försämrar medlemmarnas bostads- och närmiljö. Det skulle också bidra till att minska brottsligheten i området kring huset. Detta skulle vara mycket positivt för föreningens medlemmar, för andra boende i huset och området, liksom för föreningen, dess företrädare och andra som arbetar eller verkar i huset eller området. Ett antal remissinstanser framhåller att ökade möjligheter att neka medlemskap på grund av brott kan väntas få sådana positiva effekter i form av ökad trygghet och minskad brottslighet. En tydligare reglering skulle också kunna öka förutsebarheten för alla inblandade, inklusive för den som ansöker om medlemskap och för den som säljer sin bostadsrätt.
Några remissinstanser framhåller att risken för skadeståndsansvar eller repressalier av olika slag kan innebära att styrelsen i många fall drar sig för att neka medlemskap. Enligt regeringens mening bör tydligare regler underlätta styrelsens bedömning och göra det klarare för dem när det finns rättsliga förutsättningar för nekande. Det bör innebära att de i mindre utsträckning drar sig för att neka medlemskap, när det finns förutsättningar för det.
Ökade möjligheter att neka medlemskap i en bostadsrättsförening innebär att det blir svårare för en del personer att ordna boende. Ett antal remissinstanser menar att skärpta möjligheter att neka medlemskap på grund av brott riskerar att leda till ett ökad utanförskap, särskilt för vissa grupper, ett ökat behov av boendelösningar från socialtjänsten och svårigheter för den som avtjänat sitt straff att återanpassas till samhället. De framhåller att tillgången till bostad är avgörande för såväl återanpassning till samhället, som för att minska utanförskapet.
Den enskildes intresse av att ha tillgång till en bostad kan inte anses väga lika tungt när det handlar om att någon nekas tillträde till en bostad, som när det handlar om att skilja någon från sitt boende. Samtidigt förtjänar naturligtvis risken för ett ökat utanförskap och sämre möjligheter till återanpassning efter avtjänat straff att tas på största allvar. Ökade möjligheter att neka medlemskap i en bostadsrättsförening på grund av brott utesluter dock inte på något sätt den som har begått brott från bostadsmarknaden. Enligt regeringens mening väger intresset hos övriga boende av en trygg och lugn boendemiljö i sammanhanget tyngre än de risker som remiss-instanserna framhåller. I de fall det finns en reell risk för att den som för-värvat en bostadsrätt kommer att skapa otrygghet i en fastighet eller utsätta övriga boende för störningar bör det inte krävas att denne godkänns som medlem. Det kan tilläggas att ökade möjligheter till nekande av medlemskap på grund av brott inte kan betraktas som en form av dubbelbestraffning. Fokus för regleringen bör, som utvecklas i det följande, vara de för-väntade följderna av att medlemskap beviljas. Det handlar alltså om att undvika framtida otrygghet och störningar, inte om att straffa den som begått brott.
Några remissinstanser menar att ökade möjligheter att neka medlemskap i en bostadsrättsförening kan försvåra möjligheten till ett tryggt och självständigt boende för kvinnor som t.ex. lämnar våldsamma relationer, vilket kan göra dessa personer mer utsatta på bostadsmarknaden. Den som inte själv har begått brott, och inte heller har för avsikt att bo med någon som har begått brott, omfattas dock inte av de föreslagna reglerna. Syftet med reformen är, som ovan nämnts, inte heller att utestänga någon från bostadsmarknaden, utan att minska risken för framtida brottslighet och otrygghet i bostadsområden. Situationen för våldsutsatta ska också ses i samband med de ökade möjligheter att behålla en bostadsrätt som föreslås i avsnitt 7.1. 37
Ett antal remissinstanser lyfter risken för att föreningar nekar medlem-skap av skäl som inte kan accepteras, kanske för att sökanden på ett osakligt plan anses olämplig eller icke önskvärd. De menar att förslaget, mot bakgrund av uppfattningar om personers eventuella kriminalitet, kan leda till diskriminering och till beslut om nekande av medlemskap som baseras på rykten, hörsägen eller andra subjektiva uppfattningar snarare än på saklig information. Enligt regeringens mening bör dock inte denna risk överdrivas. Att neka medlemskap i osäkra situationer är förenat med risker, inte minst ekonomiska sådana. För den som inte förhåller sig till lagens regler bör det också spela mindre roll hur regleringen ser ut. Utökade möjligheter att neka medlemskap på grund av brott bör alltså inte i någon större utsträckning öka risken för att medlemskap nekas på felaktiga grunder eller leda till ökad diskriminering. Vidare bör en reglering där be-tydelsen av brott för frågan om medlemskap klargörs öka förutsättningarna för att medlemskap nekas endast när det är berättigat.
Utökade möjligheter att neka medlemskap kan antas leda till fler nekade ansökningar, vilket också innebär fler ogiltiga överlåtelser. Ogiltigheten kan medföra relativt omfattande olägenheter för säljaren av bostadsrätten. Om säljaren har köpt ett annat boende kan hon eller han stå med dubbla lån, vilket kan vara svårt att hantera. Ökade möjligheter att neka medlem-skap skulle innebära att den som säljer en bostadsrätt i större utsträckning behöver förhålla sig till risken för att försäljningen inte går igenom. Som en följd av detta kan det också uppstå viss osäkerhet på marknaden. Fastighetsmäklarförbundet menar att förslaget kan leda till längre försäljnings-processer, ökad försiktighet hos köpare och säljare, fler sent avbrutna försäljningar och minskad rörlighet på marknaden. Antalet medlemskap som nekas på grund av brott är dock i dag inte särskilt många. Även om antalet nekade medlemskap skulle öka till följd av en skärpt reglering, så bör det alltjämt totalt röra sig om en låg nivå. Vidare bör endast en mycket liten del av det totala antalet förvärvare av bostadsrätter ha gjort sig skyldig till sådan brottslighet som bör kunna aktualisera ett nekande. Enligt regeringens mening är de svårigheter, och den eventuella osäkerhet på marknaden, som kan följa av ett något ökat antal ogiltiga överlåtelser acceptabla i förhållande till syftet, att öka tryggheten i och kring bostadsrätter.
Ökade möjligheter att neka medlemskap på grund av brott kan också leda till att bostadsrättsföreningar mer regelmässigt inhämtar uppgifter om brott inför prövningen av medlemskapsfrågan, och därmed hanterar uppgifter om brott i större utsträckning än i dag. Det kan i sin tur leda till längre ledtider vid överlåtelser och till att uppgifter om brott sprids på ett sätt som inte är önskvärt. Å andra sidan bör en tydligare reglering skapa bättre förutsättningar för att uppgifter om brott inhämtas bara när det är relevant. Risken för förlängda tidsutdräkter vid prövningen, liksom för ökad spridning av uppgifter om brott, bör därför inte överdrivas. Regeringen återkommer i det följande till föreningarnas inhämtande av, och hantering av, uppgifter om brott.
I likhet med Bostadsrätterna, och i linje med slutsatserna i promemorian, finns det inte anledning att nu införa en tidsgräns inom vilken föreningen måste pröva ansökan om medlemskap. Det är dock, som Fastighetsmäklar-inspektionen framhåller, angeläget att processen inte försenas i onödan.
Sammantaget finns det alltså anledning att förtydliga och skärpa möjligheterna att neka medlemskap när det, mot bakgrund av tidigare brottslighet kan antas att ett beviljat medlemskap skulle skapa störningar eller otrygghet för medlemmarna.
Det finns inte förutsättningar att inom ramen för detta lagstiftnings-ärende föreslå sådana reformer som Fastighetsägarna, HSB riksförbund, Riksbyggen och Sveriges BostadsrättsCentrum föreslår i fråga om utformningen av andra grunder för nekande av medlemskap och möjligheten att förhindra en befintlig medlem att förvärva en ny bostadsrätt.
Det bör införas en särskild regel om möjligheten att neka medlemskap på grund av brott
I syfte att skapa en så tydlig reglering som möjligt bör det införas en särskild regel som tar sikte på de fall då det finns anledning att neka medlemskap på grund av brott. Regeln bör inte inskränka tillämpningsområdet för den befintliga regleringen av medlemskapsfrågan i 2 kap. 3 § bostadsrättslagen.
Bestämmelsens syfte är att motverka brottslighet och otrygghet i bostäder och bostadsområden genom att ge föreningarna möjlighet att neka medlemskap till personer som, mot bakgrund av tidigare brottslighet, kan förväntas skapa otrygghet och störningar i och kring föreningens hus. Regeln bör därför vara framåtsyftande och fokus bör vara en bedömning av hur situationen i och kring föreningens hus skulle påverkas av att medlemskap beviljades. Medlemskap bör kunna nekas när det, på grund av brott, finns befogad anledning att anta att ett beviljat medlemskap skulle få följder som inte bör accepteras.
Utgångspunkt för bedömningen bör vara brott som begåtts av sökanden och andra som ska använda lägenheten
Vid bedömningen av om ett beviljat medlemskap kan antas få följder som inte kan accepteras är det naturligtvis relevant att beakta brottslighet som begåtts av den som ansöker om medlemskap. Om någon annan som ska använda lägenheten har begått brott kan det också innebära risk för störningar eller otrygghet, om medlemskap beviljas. Så kan vara fallet om t.ex. sökandens partner eller barn har begått brott. Det kan också vara så att det framgår att lägenheten egentligen ska användas av någon annan än sök-anden och att den personen har begått brott som gör att det finns anledning att anta att hon eller han har för avsikt att använda lägenheten för brottsliga ändamål. Även brottslighet som har begåtts av andra personer än sökanden som ska använda lägenheten bör därför omfattas av regeln.
Ett antal remissinstanser menar att den i promemorian föreslagna bestämmelsen är så allmänt hållen att det kan väntas uppstå osäkerhet och bristande förutsebarhet i fråga om vilka brott som omfattas av den. De menar att det är särskilt problematiskt då föreningarna normalt företräds av lekmän, som kan ha svårare att göra de bedömningar som krävs.
Ett sätt att öka förutsebarheten skulle kunna vara att i lagtexten peka ut vilken brottslighet som ska beaktas. Regeln skulle t.ex. kunna ta sikte på allvarlig eller omfattande brottslighet och brottslighet med koppling till sökandens boende, eller på sådan brottslighet som kan ligga till grund för förverkande. Den skulle också mer specifikt kunna ta sikte på viss typ av brottslighet, som t.e.x våldsbrott, eller på brott av visst allvar, t.ex. med en viss straffskala. En sådan regel skulle dock innebära en begränsning av vilken brottslighet som kan beaktas. Det relevanta bör vara de väntade följderna av att medlemskap beviljas och det bör därför finnas en frihet att beakta all brottslighet som har betydelse för den frågan.
Det bör därför inte anges i lagen vilken brottslighet som får beaktas. I stället bör tillämpningsområdet ringas in genom att det ska finnas ett orsakssamband mellan brottsligheten och den relevanta följden. Det ska på grund av brottsligheten finnas befogad anledning att anta att ett beviljat medlemskap kommer medföra följder som inte bör accepteras. Bestämmelsens skyddsintresse avgör på så sätt tillämpningsområdet.
Enligt regeringens mening överväger fördelarna med att utforma regleringen på detta sätt. Det kan naturligtvis vara en utmaning för de enskilda föreningarna att tillämpa regler av denna typ. Det gäller särskilt när regleringen är ny. I författningskommentaren ges dock ledning kring vilka brott som kan omfattas av bestämmelsen. Framtida praxisbildning bör också komma att underlätta föreningarnas tillämpning. Sådan praxisbildning bör också minska risken för olika tillämpningar av regeln. Regeringen delar inte uppfattningen att en regel som utformas på detta sätt ger upphov till någon särskild risk för diskriminering. I stället bör regelns utformning kunna leda till en enhetlig och väl avvägd tillämpning.
I nästa avsnitt görs bedömningen att skyddsintresset bör vara medlemmarnas bostads- och närmiljö. På så sätt får allvarligare och mer om-fattande brottslighet, liksom brottslighet som kan kopplas till sökandens bostad, större betydelse vid prövningen av medlemskapsfrågan, än annan brottslighet. Och brott som kunnat leda till förverkande av bostadsrätt bör normalt medföra att det finns grund för att neka medlemskap. Vidare bör brott som ligger längre tillbaka i tiden mer sällan föranleda ett nekande än brott som ligger närmare i tiden.
En regel som utformas på detta sätt blir enligt regeringens mening både träffsäker, eftersom den säkerställer att all brottslighet av betydelse kan beaktas, och tydlig.
Regeln bör ha bostads- och närmiljön för föreningens medlemmar som skyddsintresse
En bostadsrättsförening består av medlemmarna, som i de flesta fall också är de som bor i föreningens hus. Regeln om nekande av medlemskap på grund av brott bör syfta till att skapa bättre förutsättningar för en trygg bostads- och närmiljö i och kring bostadsrättsföreningar, dvs. för föreningarnas medlemmar. Regeln bör alltså skydda medlemmarnas intresse av en god bostads- och närmiljö. Medlemskap bör kunna nekas om det, på grund av brott, finns befogad anledning att anta att medlemmarnas bostads- eller närmiljö kommer försämras om medlemskap beviljas.
Med att bostads- eller närmiljön försämras bör avses varje negativ på-verkan på miljön i boendet och i närmiljön kring bostaden. Vid en framåt-syftande bedömning bör det ofta vara svårt att göra några mer exakta uttalanden om vad som kan väntas om sökanden blir medlem i föreningen. Det bör dock inte vara nödvändigt att det på ett mer konkret sätt kan sägas hur bostads- eller närmiljön kommer att påverkas, utan det bör vara tillräckligt att någon form av negativ påverkan på bostads- eller närmiljön kan antas bli följden av att medlemskap beviljas. Vad som framför allt bör vara relevant är att medlemmarna riskerar att utsättas för störningar i bostadsmiljön. eller att det finns risk för otrygghet i fastigheten eller i närområdet. Det bör inte vara nödvändigt att det kan antas att sökanden, eller någon annan som ska använda lägenheten, kommer göra sig skyldig till brott.
Bedömningen bör ta sikte på vad medlemmar i en förening i allmänhet ska behöva tåla och de boendes subjektiva uppfattning bör inte vara avgörande. Om det t.ex. förekommer otrygghet, störningar eller liknande i huset eller närområdet bör det inte ha någon betydelse, om ytterligare negativ påverkan på bostads- eller närmiljön kan antas bli följden av att medlemskap beviljas. Samma resonemang bör kunna tillämpas om någon som redan bor i huset, eller i närheten, önskar bli medlem.
Det bör, för att bestämmelsen ska vara tillämplig, krävas att den antagna försämringen av bostads- eller närmiljön är av viss allvarlighetsgrad. Detta bör uttryckas så att försämringen ska vara sådan att den inte skäligen ska behöva tålas av föreningens medlemmar.
En följd av att regeln på detta sätt tar sikte på intresset hos föreningens medlemmar av en god bostads- och närmiljö, är att andra intressen inte kan beaktas när regeln tillämpas. Föreningens intressen, t.ex. av att medlemmarna är skötsamma, kan inte beaktas. Detsamma gäller intresset av en trygg och lugn miljö för de som arbetar i föreningens hus, eller för boende som t.ex. är hyresgäster. I de allra flesta fall bör dock dessa intressen sammanfalla, på så sätt att när det finns risk för en försämrad bostads- eller arbetsmiljö för hyresgäster och företagare eller för föreningens representanter, bör det också finnas risk för negativ påverkan på medlemmarnas bostads- eller närmiljö. Regeln bör alltså ge ett gott skydd för alla som har intresse av ordning och trygghet inom fastigheten och dess närområde.
Intressen som inte kan kopplas till miljön i fastigheten eller området, t.ex. föreningens och medlemmarnas ekonomiska intressen, faller dock utanför bestämmelsen. Andra förväntade försämringar för föreningen och dess medlemmar kan dock många gånger beaktas inom ramen för den skälighetsbedömning som ska göras enligt befintliga regler. I linje med vad Uppsala Universitetet, institutet för fastighetsrättslig forskning anför bör det faktum att reglerna inte tar sikte på ekonomiska intressen utan på boendemiljön, inte hindra att ekonomisk brottslighet, som t.ex. trolöshet mot huvudman, ibland kan föranleda en tillämpning av bestämmelsen. Det förutsätter dock att brottsligheten ger anledning att anta att ett beviljat medlemskap skulle leda till försämring av boendemiljön (se vidare för-fattningskommentaren till 2 kap. 3 § bostadsrättslagen).
Regeln bör tillämpas i samma situationer som den befintliga skälighetsbestämmelsen
Den befintliga regleringen avseende prövningen av medlemskapsfrågan, skälighetsbestämmelsen i 2 kap. 3 § bostadsrättslagen, gäller vid de flesta fall av överlåtelse. Det finns dock särskilda regler om medlemskap i vissa fall (2 kap. 4–7 §§ bostadsrättslagen). Det finns överlag inte anledning att låta den regel som nu föreslås tillämpas på något annat sätt än den be-fintliga skälighetsbestämmelsen i dessa fall.
I de fall då en bostadsrätt förvärvas från en make eller från någon annan närstående som är varaktigt sammanboende med bostadsättshavaren är möjligheterna för föreningen att neka medlemskap mycket begränsade (2 kap. 5 § bostadsrättslagen). Detsamma gäller när en andel i bostadsrätt förvärvas från en make eller, om det är fråga om en bostadslägenhet, från sambo (2 kap. 6 § bostadsrättslagen). Den som vill förvärva en bostadsrätt och vet med sig att det finns risk för att medlemskap kommer nekas, kan tänkas söka kringgå reglerna genom att först låta en make eller annan närstående förvärva bostadsrätten, för att sedan överta den från den närstå-ende. Om det redan vid det första förvärvet framgår att syftet är att bostadsrätten ska överlåtas igen, till någon som inte skulle godkännas som medlem, bör det redan enligt nu gällande regler finnas vissa möjligheter att neka medlemskap vid det första förvärvet. Om den person som inte skulle godtas som medlem ska bo i lägenheten bör det också enligt nu gällande regler, och enligt den nu föreslagna regeln, ofta finnas möjlighet att neka medlemskap vid det första förvärvet.
Det finns dock en viss, begränsad, risk för att reglerna om medlemskap kringgås på detta sätt. Den risken finns redan i dag och kvarstår också med den föreslagna regleringen. Det finns dock goda skäl att låta möjligheterna att neka medlemskap vid förvärv från en make och andra närstående vara begränsade. Regeringen anser, till skillnad från Bostadsrätterna, att det inte finns tillräckliga skäl att nu överväga en skärpning av reglerna i detta avseende (jfr prop. 1971:12 s. 111).
Den nu föreslagna regeln bör också, på samma sätt som den befintliga bestämmelsen, tillämpas beträffande hyresgäster som vill inträda i en bostadsrättsförening när föreningen har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (2 kap. 8 § bostadsrättslagen).
Den föreslagna regeln bör alltså tillämpas i samma situationer som skälighetsbestämmelsen i 2 kap. 3 § bostadsrättslagen.
Slutsatser om regelns utformning
Det bör alltså införas en särskild regel som anger att föreningen alltid får neka medlemskap om den som bostadsrätten har övergått till, eller någon annan som ska använda lägenheten, har gjort sig skyldig till sådan brottslighet att det finns befogad anledning att anta att bostads- eller närmiljön för föreningens medlemmar, om medlemskap beviljades, skulle försämras på ett sätt som inte skäligen bör tålas. En sådan regel innebär att det blir tydligare hur brottslighet kan hanteras vid bedömningen av om någon ska antas som medlem i föreningen. Den medför också att det vid en sådan bedömning finns möjlighet att se något mer allvarligt på sådan brottslighet som gör att det finns risk för störningar eller otrygghet och innebär att bostadsrättsföreningar kan neka medlemskap i situationer då det är motiverat för att säkerställa en lugn och trygg boendemiljö för medlemmarna. Den bör också innebära en mer förutsebar tillämpning och att risken minskar för att medlemskap nekas när det inte finns skäl för det, eller för att föreningarna i stället drar sig för att neka medlemskap när det finns skäl för det.
För att underlätta tillämpningen anser regeringen att det finns behov av att ange vissa riktlinjer för när bestämmelsen bör kunna tillämpas. Som Lagrådet är inne på innebär den använda lagstiftningstekniken att det kommer att behövas vägledning i rättspraxis för hur regeln ska tolkas och tillämpas, och även vissa exempel till ledning för rättstillämpningen. Lagrådet menar dock att de exempel som ges i vissa fall är mycket detaljerade och att det inte alltid går att förstå hur de förhåller sig till rekvisiten i lagtexten. Enligt Lagrådets mening skulle kommentaren vinna på en tydligare struktur, kanske genom användning av rubriker, och en uppstramning av texten.
Regeringen anser att det i detta fall är motiverat att lämna förhållandevis utförliga exempel på situationer där bestämmelsen bör kunna tillämpas. Det minskar risken för godtyckliga bedömningar och ökar förutsättningarna för en enhetlig rättstillämpning. Detta är, i linje med vad flera remiss-instanser är inne på, särskilt angeläget när det är fråga om en regel som i många fall kommer tillämpas av lekmän. Det ska samtidigt framhållas att avsikten inte är att bestämmelsen ska tillämpas enbart i de situationer som tas upp i författningskommentaren. Det förutsätts att domstolen och hyres-nämnderna i det enskilda fallet gör en bedömning av om den brottslighet som förekommit gör att det finns grund för att neka medlemskap. Till skillnad från Lagrådet anser regeringen inte att riktlinjerna är utformade så att det inte går att förstå hur de för håller sig till lagtextens rekvisit, eller att det finns behov av en annan struktur.
Bevisfrågor
I linje med vad som gäller i dag vid prövning av frågan om medlemskap och i linje med vad som generellt gäller i tvistemål bör utgångspunkten vara att föreningen, om tvist uppstår, ska styrka de omständigheter som läggs till grund för nekande av medlemskap. Det finns inte anledning att särskilt reglera bevisbördan eller beviskravet i lag. Det bör därmed inte heller finnas något hinder mot att domstolar och hyresnämnder i vissa situationer anpassar beviskravet, om det bedöms som motiverat utifrån de principer som gäller i fråga om beviskrav i tvistemål.
När det är fråga om att lägga tidigare brottslighet till grund för nekande av medlemskap kommer det i de flesta fall krävas en fällande brottmåls-dom. Det finns dock inget som hindrar att föreningen ordnar bevisning om den påstådda brottsligheten, utan att en straffrättslig prövning har skett. I ett sådant fall får det prövas vad som är bevisat i fråga om den gärning som sökanden, eller någon annan som ska använda lägenheten, påstås ha gjort sig skyldig till. För att den föreslagna regleringen ska kunna tillämpas krävs också att gärningen är brottslig. Det är dock inte fråga om att pröva om sökanden kan hållas straffrättsligt ansvarig för brottet (se vidare nedan).
Utöver den aktuella brottsligheten kan det tänkas att föreningen också behöver bevisa andra omständigheter, som t.ex. att den som har begått brottsligheten kommer att använda lägenheten i relevant utsträckning. Be-träffande andra omständigheter kan det vara svårt för föreningen att föra bevisning. Om sökanden t.ex. påstår att en påtaglig personlig förbättring bör innebära att medlemskap ska beviljas, trots att det föreligger brottslig-het som i och för sig kan föranleda nekande, torde föreningens möjligheter att föra bevisning vara begränsade. Om sökanden i ett sådant fall åberopar motbevisning som försvagar föreningens bevisning kan dock följden bli att föreningen inte uppfyllt beviskravet. Hur bevisbördan närmare ska placeras och vilket beviskrav som ska tillämpas bör dock avgöras i rätts-tillämpningen.
Ökade möjligheter för brottsutsatta bostadsrättshavare och andra boende att behålla bostadsrätten
Regeringens förslag
Bostadsrätten ska inte vara förverkad om ett förverkande skulle vara oskäligt med hänsyn till att det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående
Skälen för regeringens förslag
En bostadsrättshavare som blivit utsatt för brott kan riskera uppsägning, t.ex. om det på grund av brotten har förekommit störningar i boendet. En kvinna som befinner sig i en våldsutsatt relation behöver inte själv ha bidragit till störningarna utan dessa kan i stället orsakas av en person som bor i hushållet utan att vara bostadsrättshavare, och som hon som bostadsrättshavare ansvarar för. En person som har utsatts för brott av sin partner kan av rädsla ha svårt att ingripa mot eller förhindra den andra personens störande beteende.
Enligt den nuvarande regleringen ska förverkande inte ske om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse, och det ska särskilt beaktas om det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt denne för brott. Även om brottsoffers utsatta ställning vid en fråga om förverkande alltså ska beaktas finns det risk för att regleringen inte erbjuder ett tillräckligt skydd för en brottsutsatt bostadsrättshavare. Regleringen ger inte stöd för en skälighetsbedömning av frågan om bostadsrättshavaren bör få behålla bostadsrätten, utan det avgörande är i stället om åsidosättandet är av ringa betydelse.
Det bör därför införas en reglering som motsvarar den hyresrättsliga. Det innebär att en bostadsrätt inte ska vara förverkad om ett förverkande skulle vara oskäligt med hänsyn till att det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt bostads-rättshavaren eller någon i dennes hushåll för brott.
Vid prövningen bör, utöver bostadsrättshavarens utsatthet, bl.a. beaktas vilka möjligheter denne haft att förhindra störningarna, risken för fortsatta störningar och bostadsrättshavarens vilja och förmåga att framöver uppfylla sina förpliktelser. Vidare bör ett barns utsatta situation vid brott av detta slag i särskilt hög grad tala mot förverkande. Bostadsrättshavaren har bevis-bördan för invändningar mot uppsägningen. När någon har utsatts för brott bör man dock som regel kunna utgå från, och ta hänsyn till, att det finns ett samband mellan brottet och bostadsrättshavarens åsidosättande, om det inte finns omständigheter som tydligt talar i en annan riktning (jfr prop. 2023/24:112 s. 76–79). Närmare frågor om bevisvärdering bör överlämnas till rättstillämpningen.
Källa: Justitiedepartementet