Mål: T 3706-23
Bostadsrättsförening Smyrna 5 på Gärdet i Stockholm har drivit en lång process angående om vad som bör anses som skälig tomträttsavgäld eftersom föreningen ansett att markägarens fastighetsverkets krav och beräkningsmodell varit alldeles för hög och betungande för medlemmarna.
Enligt fastighetsverket borde avgäldsräntan sättas till 3 procent. Bostadsrättsföreningen invände att en sådan avgäld inte var motiverad och att det dessutom skulle innebära en synnerligen stor höjning och leda till en alldeles för stark påverkan på medlemmarnas boendekostnader.
Vid tomträttsupplåtelse för bostadsändamål ska skälighetsbedömningen ta sin utgångspunkt i huvudsyftet med lagstiftningen, nämligen att främja en från samhällelig synpunkt önskvärd utveckling av bostadsförhållandena där enskilda kan ges tomtmark för bebyggelse men där samtidigt äganderätten till marken kan behållas och eventuell värdestegring stanna hos fastighetsägaren, dvs. i praktiken det allmänna.
Avgälden bör enligt HD svara mot en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Även om olika sätt förekommer är det i praktiken vanligt att avgäldsräntan bestäms med hjälp av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Att vägledning kan sökas från den allmänna kapitalmarknaden rubbar inte det förhållandet att det är en skälighetsbedömning som ska göras. Ytterst ska den domstol som har att avgöra saken göra en egen slutlig bedömning i det enskilda fallet av vad som är skälig avgäld, med en lämplig avvägning mellan fastighetsägarens och den enskilde tomträttshavarens intresse. Den bedömningen kan innefatta hänsynstagande till intresset av att de boende inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar.
HD gjorde bedömningen att det fanns tillräckligt fog för slutsatsen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent under en stor del av den tid som är av betydelse i det aktuella fallet. Med hänsyn tagen även till övriga omständigheter, främst det förhållandet att tomträtten avser bostadsändamål, framstod en avgäld som bygger på en avgäldsränta på 1,75 procent enligt domstolen som rimlig för den aktuella perioden. Detta innebar en seger för bostadsrättsföreningen då denna nivå var klart lägre än vad som beslutats tidigare i lägre instanser.
Källa : Domstolsverket