Utredningen SOU 2025:65 En mer flexibel hyresmarknad har lämnat sitt slutbetänkande till regeringen.
Uppdraget har varit att föreslå hur reglerna om privatpersoners uthyrning av bostäder kan förbättras för att underlätta sådan uthyrning, samt föreslå hur de hyresrättsliga reglerna kan ändras för att underlätta uthyrning av bostäder till företag. Det övergripande syftet är att främja ett bättre utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet.
I korthet innebär utredningens förslag:
-En ny privatuthyrningslag ska gälla vid privatpersoners uthyrning av bostäder. En fysisk person ska få hyra ut högst två bostadslägenheter samtidigt enligt den nya lagen, tidigare gällde bara för en. Parterna ska som utgångspunkt vara fria att komma överens om inflyttningshyrans storlek. För att skydda hyresgäster med ett akut behov av en bostad föreslås en skyddsregel mot överhyror. Deposition till säkerhet för att ett hyresavtal fullgörs regleras i lag. Bostadsrättshavare som har skäl för att upplåta sin lägenhet i andra hand ska kunna göra det under längre tid än vad som oftast medges idag.
För att ge bostadsrättshavare utökade möjligheter att upplåta sin lägenhet i andra hand föreslår utredningen att tidigare upplåtelser i andra hand, vid bedömningen av om tillstånd ska lämnas, ska beaktas endast om sådana skett i betydande omfattning. Det kommer i vissa fall att ge bostadsrättshavare möjlighet att upplåta sin lägenhet under en längre tid än vad som gäller i dag. Godtagbara skäl innefattar i princip alla tänkbara situationer, utom spekulation.
För att göra det enklare för såväl bostadsrättshavare som bostadsrättsföreningar att avgöra om en viss upplåtelse ska bedömas som en upplåtelse i andra hand, som kräver tillstånd, eller en upplåtelse till inneboende, som inte kräver något tillstånd, föreslås också att det i bostadsrättslagen införs en definition av vad som avses med begreppet självständigt brukande. Den föreslagna definitionen skiljer sig något från motsvarande definition i hyreslagen, och innebär att bostadsrättshavaren måste använda lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning för att det inte ska röra sig om ett självständigt brukande.
-Uthyrning till företag och delningsboende gynnas genom att modellen för blockhyra utvidgas och förenklas. Avtalsfriheten ökar och förutsättningarna för blockhyra kan beaktas vid prövning av hyran för en lägenhet där blockhyra gäller.
-Den ersättning som får tas ut vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter ska höjas och knytas till prisbasbeloppet enligt socialförsäkringsbalken.
-I mål om återbetalning av hyra ska parternas möjligheter att lägga fram nya omständigheter och ny bevisning i hovrätten begränsas. Ett krav på prövningstillstånd i hovrätten ska införas i denna typ av mål.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.
Källa: SOU 2025:65 Regeringskansliet