Fråga om fel i bostadsrätt, entreprenadavtals betydelse och om förening kan gentemot medlem anses ha ett uppdrag som syssloman och på den grunden ansvarig för olika fel.

Målet T 1274 Stockholms Tingsrätt omfattar en rad olika frågor som är intressanta både för medlem liksom för förening och dess styrelse. Hela domen presenteras nedan, men först en kort sammanfattning.

Käranden som medlem i bostadsrättsförening har gjort gällande att vissa fel och brister som bomljud i klinkers, ventilation mm, föreligger i hennes lägenhet och att Föreningen är skyldig att ersätta henne för bristerna. Det som gjordes gällande var fel som entreprenören enligt ABT 94 ansvarar för under garantitiden samt väsentliga fel för vilka entreprenörens ansvar kvarstår efter garantitidens utgång. Rätten har haft att pröva en rad grunder för kärandens talan, såsom

Frågan om Föreningen har haft ett sysslomannauppdrag i förhållande till medlemmen att vidta åtgärder gentemot entreprenören

Frågan om ansvar för bostadsrättens skick och om Föreningen enligt bostadsrättslagen är skyldig att utge skadestånd eller ersättning

Om det föreligger fel och brister i lägenheten

Ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren och Föreningen

Medlemmen som stämde föreningen förlorade målet. Utgången illustrerar vikten av bevisningen samt att det är svårt att styrka att föreningen agerat vårdslöst vilket är en förutsättning för att skadeståndsskyldighet skall kunna bli aktuellt. Käranden fick stå för föreningens rättegångskostnader ca 450 000 kr samt  de egna kostnaderna som sannolikt uppgick till minst samma nivå. Beloppen visar vilka betydande ekonomiska risker som det innebär att driva process. Domen är välskriven och ger en inträngande bild och belysande  bild av de rättsliga frågorna.

Domen överklagades inte.

———————-

STOCKHOLMS TINGSRÄTT

DOM

2020-04-08

Meddelad i Stockholm

Mål nr T 12747-19

stockholms.tingsratt.avdelning4@dom.se

PARTER

Kärande

Ulrika Allansson,

Midskeppsgatan 12 Lgh 1103

120 66 Stockholm

Ombud: Biträdande jurist David Lindgren

Advokatfirman W&Ö HB

Box 7387, 103 91 Stockholm

Svarande

Bostadsrättsföreningen Träslöjden, 769610-7643

c/o Förvaltnings AB Castor

Box 795, 851 22 Sundsvall

Ombud: Fastighetsjuristerna Nämi Sandart och Therése Andersson Kasinsky

Fastighetsägarna Service Stockholm

Box 12871,112 98 Stockholm

————————–

DOMSLUT

  1. Käromålet lämnas utan bifall.
  2. Ulrika Allansson ska ersätta Bostadsrättsföreningen Träslöjdens

rättegångskostnad med 468 221 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den

8 april 2020 till dess full betalning sker. Av beloppet avser 450 000 kr

ombudsarvode.

_________________________

Bostadsrättsföreningen Träslöjden (”Föreningen”) äger en fastighet i Hammarby Sjöstad i Stockholm. På fastigheten finns ett flerbostadshus med tre trappuppgångar som uppfördes på totalentreprenad utförd av Botrygg Bygg AB (”Botrygg”), dvs. en nyproduktion, enligt ett entreprenadavtal mellan Föreningen och Botrygg. Entreprenaden godkändes vid slutbesiktning den 28 september 2010. Standardavtalet ABT 94 tillämpades vid entreprenaden. Garantibesiktning av lägenhet 1233 på Midskeppsgatan 12 genomfördes den 11 oktober 2012.

År 2015 förvärvade Ulrika Allansson bostadsrätten till lägenhet 1233 i det aktuella flerbostadshuset (uppgång nummer 12) från den ursprungliga innehavaren Johan Edlund. Hon tillträdde lägenheten den 17 april 2015. Tvist har nu uppkommit mellan Ulrika Allansson och Föreningen angående vissa fel och brister som Ulrika Allansson menar föreligger i hennes lägenhet. Frågan i målet är om Föreningen ska betala något till Ulrika Allansson med anledning av de påstådda felen och i så fall med vilket belopp.

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING

Ulrika Allansson har yrkat att tingsrätten ska förplikta Föreningen att till henne betala 443 750 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökan till dess betalning sker.

Föreningen har bestritt käromålet och har inte vitsordat något belopp som skäligt i och för sig. Sättet att beräkna ränta har vitsordats som skäligt i och för sig.

Parterna har yrkat ersättning för sin respektive rättegångskostnad.

GRUNDER

Ulrika Allansson

Det föreligger fel i Ulrika Allanssons lägenhet, av vilka merparten är att bedöma som väsentliga fel. De fel som görs gällande i målet anges uttömmande i en besiktningsrapport från besiktning den 6 maj 2019 genomförd i den aktuella lägenheten. Felen omfattas av garanti- och ansvarstid i enlighet med ABT 94. Felen som upptäcktes vid besiktningen utgör allvarliga fel i strid med vad som får anses vara fackmässigt utförande. I badrummet finns t.ex. bom i golvklinker och lösa klinkerplattor, vilket är ett väsentligt fel eftersom det påverkar tätskiktet. Felen är väsentliga med hänsyn till att motsvarande fel förekommer i ett stort antal lägenheter i huset och att det därutöver varit fel på terrasserna och värmesystemet. Felen ska ses i ett sammanhang och en sammantagen bedömning ska göras av samtligafel, dvs. det är fel i entreprenaden som Botrygg är ansvarig för att åtgärda.

Föreningen är skyldig att betala skadestånd till Ulrika Allansson på grund av de fel som angetts ovan. Kostnaden för att åtgärda felen uppgår till det yrkade beloppet. Bostaden har också sjunkit i värde motsvarande kostnaden för att avhjälpa felen. Grunderna för att Föreningen är skadeståndsskyldig gentemot Ulrika Allansson är följande.

I första hand har Föreningen haft ett sysslomannauppdrag för Ulrika Allanssons räkning. Genom att Ulrika Allansson beviljades medlemskap i Föreningen uppstod ett sysslomannaskap mellan henne och Föreningen, som även gäller för tidigare förpliktelser rörande lägenheten. Som syssloman borde Föreningen ha sett till att entreprenören Botrygg avhjälpte reklamerade allvarliga fel och brister i Ulrika Allansson lägenhet som omfattas av garanti- och ansvarstider i entreprenadavtalet, dvs. föreningen borde ha drivit ärendet för Ulrika Allanssons räkning till dess felen åtgärdades. Föreningen har det kontraktsmässiga förhållandet till Botrygg och ska därför tillse att väsentliga fel avhjälps i enlighet med garanti- och ansvarstider i ABT 94. Så har inte skett. Det ankommer på en bostadsrättsförening att rikta anspråk avseende reklamationer för väsentliga fel för sina bostadsrättshavares räkning gentemot byggbolaget. När det gäller övriga reklamerade fel har Föreningen inte visat någon reell vilja till avhjälpande eller presenterat någon åtgärdsplan. Det var vidare vårdslöst av Föreningen att avtala bort regelverken Säker Vatten och Byggkeramikrådets regelverk i entreprenadavtalet. Sammantaget har Föreningen därmed brustit i sin lojalitets-,vårdnads- och omsorgsplikt gentemot Ulrika Allansson, agerat vårdslöst och inte uppfyllt sina sysslomansskyldigheter.

I andra hand har Föreningen åsidosatt sitt ansvar enligt bostadsrättslagen Föreningen har, genom att inte tillse att felen avhjälpts, underlåtit att hålla Ulrika Allanssons lägenhet i gott skick. Alternativt har Föreningen vårdslöst åsidosatt sin reparationsskyldighet genom att inte tillse att garantibesiktning genomförts fackmässigt samt har underlåtit att åtgärda brister i garantibesiktningsprotokoll och reklamerade fel. Föreningen har huvudansvaret för fastigheten. Genom föreningens vållande har men uppstått i nyttjanderätten eftersom lägenheten är behäftad med ett stort antal allvarliga fel och brister. De men som Ulrika Allansson orsakats är följande. En avsevärt ökad risk för skador relaterade till fuktskador och brand, att Ulrika Allansson och hennes barn knappt vågat använda badrummet på grund av risken för fuktskador samt att det vid en eventuell flytt är ett stort hinder att värdet på hennes lägenhet är osäkert på grund av felen. De fel som förekommer i Ulrika Allanssons lägenhet har visat sig finnas i flera andra lägenheter i samma hus. Omfattningen av väsentliga fel, både i Ulrika Allanssons lägenhet och i övriga lägenheter, visar att entreprenören varit grovt vårdslös i utförandet och att Föreningen varit grovt vårdslös alternativt vårdslös vid slut- och garantibesiktning. Detta eftersom samtliga fel borde ha upptäckts vid en fackmässigt utförd besiktning. Felen i Ulrika Allanssons lägenhet fanns redan när byggnaden färdigställdes. Eftersom slut- och garantibesiktningen inte gjorts ordentligt har dock felen inte upptäckts förrän efter garantitiden löpt ut. Eftersom felen orsakats av vårdslöshet kan de dock göras

gällande under hela ansvarstiden i förhållande till Botrygg. Ansvarstiden löper fram till den 28 september 2020.

Föreningen

De fel som Ulrika Allansson gör gällande är antingen estetiska eller sådana som kan åtgärdas i samband med att badrummet renoveras eller kökets maskinpark byts ut, dvs. de är inte akuta och inte heller sådana som måste åtgärdas.

Föreningen har inte haft ett sysslomannauppdrag för Ulrika Allanssons räkning eftersom Ulrika Allansson varken lämnat något uppdrag eller Föreningen tackat ja till att åta sig ett sådant uppdrag. Ett sysslomannaskap kan inte uppstå genom att en person beviljas medlemskap i Föreningen. Det vore i strid med Föreningens stadgar och bostadsrättslagen att inleda rättsliga åtgärder mot Botrygg vad gäller de brister som Ulrika Allansson svarar för i lägenheten. Föreningen agerar inte för enskilda bostadsrättshavare. Föreningen har bedömt att det vore till nackdel för Föreningens medlemmar att driva kravet. Det skulle därför exempelvis strida mot bl.a. generalklausulen i 7 kap. 42 § lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar, dvs. gynna en enskild medlem till nackdel för Föreningen och övriga medlemmar. Ett sysslomannaskap förutsätter vidare att sysslomannen ska tillvarata uppdragsgivarens

rättigheter, och Ulrika Allansson har inte några rättigheter som kan göras gällande mot entreprenören. De fel Ulrika Allansson gjort gällande är inte sådana fel som entreprenören Botrygg ansvarar för enligt entreprenadkontraktet mellan Föreningen och Botrygg utan är sådana som ankommer på bostadsrättshavaren att själv åtgärda. Föreningen har inte agerat vårdslöst vid ingåendet av entreprenadavtalet. Vid tidpunkten för entreprenaden var det t.ex. standard att inte avtala om Säker Vatten eller Byggkeramikrådets regelverk. Byggnaden är uppförd i enlighet med Boverkets föreskrifter.

Föreningen ansvarar inte för sättet på vilka slut- och garantibesiktning har genomförts. Såväl slut- som garantibesiktning har dock genomförts fackmässigt och Föreningen har anlitat välrenommerade bolag och besiktningsmän för att genomföra besiktningarna. Föreningen har vidare inte något felansvar vad gäller utförande och skick i lägenheten som kan föranleda skadeståndsskyldighet. Det finns inte något avtalsförhållande mellan Ulrika Allansson och Föreningen. Föreningen har inte åtagit sig något ansvar för lägenhetens skick gentemot Ulrika Allansson utöver det som följer av Föreningens stadgar och bostadsrättslagen.

PARTERNAS UTVECKLING AV TALAN

Ulrika Allansson

Ulrika Allansson tillträdde lägenheten den 17 april 2015 och reklamerade vissa fel till Föreningen den 1 juni 2015 per mail. Hon påtalade då bom i klinkergolvet och lösa plattor i badrummet. Anledningen var att säljaren Johan Edlund hade upplyst om att de lösa klinkerplattorna tagits upp som en anmärkning i besiktningsprotokollet från garantibesiktningen. I protokollet anges ”Klinkerplattor vid dörr (bom mot underlaget) förlängd garantitid med ett år.” Hon fick genom en styrelseledamot i Föreningen besked om att garantibesiktning gjordes år 2012 och att det inte fanns några anmärkningar avseende hennes lägenhet, dvs. Föreningen förnekade förekomsten av anmärkningar i besiktningsprotokollet. Samma person upplyste också dels om att samtliga bostadsrättshavare uppmanats att inkomma med kvarvarande anmärkningar från garantibesiktningen, dels att det är Ulrika Allanssons ansvar att åtgärda bristerna avseende lösa klinkerplattor samt balkongdörr (som också var upptaget med anmärkning i garantibesiktningsprotokollet) och att hon ska stå för kostnaderna. En annan person i Föreningen meddelade att det inte fanns något skäl att ta upp saken med entreprenören utan en anmärkning i protokollet från slutbesiktningen samt att Föreningens byggfelsförsäkring inte kunde ge något eftersom felen var bostadsrättshavarens ansvar. Dessutom var självrisken 200 000 kr. Föreningen ansåg att det inte fanns någon grund för att driva ärendet mot entreprenören. Föreningen lyckades därigenom vilseleda Ulrika Allansson att tro att det var utsiktslöst att driva en reklamation och att det inte fanns några anmärkningar upptagna i besiktningsprotokollet avseende hennes lägenhet.

Styrelsen lämnade aldrig ut protokoll från slut- och garantibesiktning trots att Ulrika Allansson bad om det flera gånger 2015 och 2016. Någon uppföljning av anmärkningen om bom i klinker gjordes aldrig av Föreningen och problemet har sedan dess förvärrats; nu är det bom i 94 av 135 klinkerplattor i badrummet. Senare fick hon råd av en vän att driva på reklamationen och i februari 2019 fick hon en kopia på garantibesiktningsdokumentet från byggföretaget och reklamerade den 6 mars 2019 återigen bom i klinkerplattor till Föreningen. Föreningen framförde Ulrika Allanssons krav mot Botrygg att åtgärda lösa golvklinkers, men Botrygg motsatte sig kravet på avhjälpande. Genom detta har Föreningen erkänt att fel föreligger. Föreningen har sedan meddelat att den inte kommer driva ärendet vidare mot entreprenören.

Den 6 maj 2019 lät hon den oberoende besiktningsmannen Johan Hansen genomföra en besiktning av hennes lägenhet och det framkom att det föreligger 26 fel i lägenheten, varav merparten är väsentliga. Av besiktningsutlåtandet framgår att fel och brister föreligger i badrummet samt i andra delar av lägenheten. Felen som upptäcktes utgör allvarliga fel i strid med vad som får anses vara fackmässigt utfört arbete, vilket ska bedömas utifrån branschens fackmässiga kvalitetsnormer som gällde vid tiden för entreprenadens utförande. Genom att avtala bort regelverken Säker Vatten och Byggkeramikrådets regelverk har Föreningen agerat vårdslöst vilket lett till att väsentliga fel till både art och stor omfattning uppstått. Felen omfattas av ansvarstiden i ABT 94 eftersom de är allvarliga och i strid med fackmässigt utförande.

Slutbesiktningsprotokollet hänvisar till andra standardavtal såsom ABT 06 och AB 04 och det är oklart vilket standardavtal som gäller. Det är en skillnad i garantitid mellan dessa jämfört med ABT 94. Detta visar på en vårdslös oordning på entreprenadhandlingarna.

En jävssituation har förelegat eftersom interimstyrelsen hamnar i en intressekonflikt jämfört med Föreningen. Ett byggbolag har helt andra intressen än en bostadsrättsförening. Av det skälet har slut- och garantibesiktning inte kommit att utföras på ett fackmässigt sätt.

Föreningen har ett ansvar för fastigheten och Föreningens ingångna avtal, dvs. inklusive slut- och garantibesiktning. Eftersom Ulrika Allansson inte har någon avtalsrättslig relation med entreprenören ankommer det på Föreningen att tillse att väsentliga fel i entreprenaden reklameras till Botrygg och avhjälps. Ansvarstiden för väsentliga fel löper till den 28 september 2020. Föreningen ansvarar för att tillvarata

Ulrika Allanssons rättigheter som rör hennes bostadsrätt i förhållande till tredje man, såsom byggbolag och myndigheter. Ulrika Allansson saknar möjlighet att själv tillvarata sina rättigheter. Mängden av fel som påträffats i Ulrika Allanssons lägenhet borgar för att det ser likadant ut i flera lägenheter. Föreningen har också informerat boende om att åtgärder vidtagits rörande fastighetens värmesystem. Därtill har terrasser byggts om eftersom de orsakade läckage och fuktskador på underliggande balkonger. Samtliga dessa fel visar att fastigheten är behäftad med ytterligare väsentliga fel som ska bedömas tillsammans med de fel som föreligger i Ulrika Allanssons lägenhet. Ett litet fel som föreligger i Ulrika Allanssons lägenhet, men som också finns i alla lägenheter i fastigheten tyder på att det är ett väsentligt fel.

Det bolag som anlitats som underentreprenör hade inte våtrumsbehörighet enligt bl.a. Säker Vatten och när entreprenadavtalet ingicks hade bolaget inte någon omsättning och endast en anställd. Det kvalitetsdokument som upprättats kan inte anses uppfylla de krav som ställs på ett sådant dokument enligt Boverket. I övrigt finns det inte några kvalitetsdokument. Slutbesiktningen har vidare varit vårdslös. Enligt slutbesiktningsprotokollet var endast entreprenören och besiktningsmän närvarande vid slutbesiktningen och ingen representant för beställaren, dvs. Föreningen. Inga anmärkningar har heller noterats i slutbesiktningsprotokollet, vilket skulle vara i det närmaste unikt. Felen i Ulrika Allanssons lägenhet fanns innan hon tillträdde den och eftersom de borde ha upptäckts vid en garanti- och slutbesiktning är det Föreningens ansvar att åtgärda felen. Föreningen har inte tillsett att felen, som tillkommit genom entreprenörens vårdslöshet, har åtgärdats.

Föreningen

Den 2 oktober 2008 ingick Föreningen och Botrygg ett entreprenadkontrakt om att uppföra ett flerbostadshus på Föreningens fastighet. Huset uppfördes under år 2008– 2010 och entreprenaden godkändes vid slutbesiktning år 2010, varpå inflyttning skedde. Styrelsen i Föreningen var initialt en s.k. interimsstyrelse som sedermera, när huset var färdigställt, övergick till en förvaltande styrelse bestående av medlemmar i Föreningen. Garantibesiktning av entreprenaden genomfördes år 2012. För att ett sysslomannaskap ska föreligga krävs att Föreningen tackat ja till ett uppdrag. Ett sysslomannaskap kan inte uppstå genom att en person beviljas medlemskap i Föreningen. Det saknas stöd i lag och i Föreningens stadgar för en sådan ordning. Det står t.ex. inte i Föreningens stadgar att Föreningen ska utföra uppdrag för enskilda medlemmars räkning. Vidare ska en syssloman tillvarata rättigheter, och Ulrika Allansson har inte någon rättighet att göra gällande gentemot Botrygg som Föreningen kan tillvarata.

När det gäller ansvarsfördelningen mellan vad föreningen ansvarar för respektive varje bostadsrättshavare ansvarar för finns det en tydlig gränsdragning i bostadsrättslagen. I 7 kap. 2 § bostadsrättslagen anges också vilka påföljder som kan göras gällande om Föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet, dvs. antingen nedsättning av avgift alternativt ersättning för skada under förutsättning att bristen beror på försummelse från bostadsrättsföreningens sida.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick regleras i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Det är Ulrika Allansson som är ansvarig för att hålla lägenheten i gott skick om inte ansvaret för vissa reparationer framgår av lag eller föreningens stadgar. Samtliga fel och brister som Ulrika Allansson gör gällande är hennes eget ansvar att reparera, vilket också framgår av stadgarna. Att den ansvarsfördelningen inte skulle gälla vid nyproduktion är ett synsätt som saknar stöd i lag, förarbeten och praxis. Föreningen har inte tagit ansvar för bostadens skick gentemot Ulrika Allansson, utöver det ansvar som följer av bostadsrättslagen och stadgarna. Det finns inte heller något avtalsförhållande mellan Ulrika Allansson och Föreningen. När det gäller entreprenaden, entreprenadbesiktningar och uppföljning av dessa har Föreningen inte agerat vårdslöst. Totalentreprenadkontraktet avseende uppförande av Föreningens hus är den absolut vanligaste avtalsmodellen som används vid nyproduktion av flerbostadshus, ABT 94. Samtliga regler om garantiansvar och liknande gäller mellan Föreningen och Botrygg, dvs. mellan beställare och entreprenör. Det finns inte någon skyldighet att påkalla efterbesiktning av garantibesiktning och det har därför inte ålegat föreningen att göra det. Föreningen har följt upp felen noterade vid garantibesiktningen genom upprepade kontakter med medlemmarna och med Botrygg. Att efterbesiktning inte genomförts kan därför inte anses vårdslöst.

Det finns ett antal regelverk och branschregler som ska följas vid entreprenader. Boverkets byggregler innehåller både föreskrifter och allmänna råd. När det gäller bl.a. vad som gjorts gällande enligt branschreglerna om Säker Vatten gavs dessa ut första gången år 2005. Det var vid tidpunkten för uppförande av flerbostadshuset inte standard att avtala om att Säker Vatten skulle tillämpas. Det kan därför inte anses vårdslöst att Föreningen inte gjort det. De myndighetskrav som föreskrivs i Boverkets byggregler följdes vad gäller entreprenaden.

Det bestrids att besiktningarna av flerbostadshuset inte skulle ha skett fackmässigt. En slutbesiktning har genomförts och entreprenaden har godkänts. Det finns tre trappuppgångar i huset som färdigställdes i olika etapper, och garantitid har därför börjat löpa vid olika tidpunkt för respektive etapp. I samband med att entreprenaden godkändes överlämnades ett kvalitetsdokument från Botrygg. Garantibesiktning ägde rum 2012. Föreningen har vid genomförande av såväl entreprenadbesiktning som garantibesiktning anlitat välrenommerade företag och besiktningsmän.

Medlemmarna i Föreningen informerades om att garantibesiktning skulle genomföras. I protokollet från besiktningen i Ulrika Allanssons lägenhet framgår bl.a. att det finns bomljud i klinkerplattorna från entreprenaden och att garantitiden förlängdes med ett år. Besiktningsmannen har dock inte bedömt att bomljudet utgör fel i entreprenaden eller att det var någonting som skulle åtgärdas av Botrygg. Föreningen har i juli 2013 skriftligen uppmanat dess medlemmar att informera Föreningen om eventuellt kvarvarande fel. Föreningen har vid en åtgärdsgenomgång följt upp brister, dels de som rapporterades av enskilda bostadsrättshavare, dels de punkter som berör fastigheten såsom tätning av terrasser. Inte någon gång har den dåvarande innehavaren Johan Edlund hört av sig till Föreningen med anledning av brister i lägenheten.

Ulrika Allansson förvärvade bostadsrätten till lägenheten år 2015, dvs. flera år efter att garantibesiktning av entreprenaden ägt rum, och har hört av sig till Föreningen med anledning av sprickor i klinkerplattorna i badrummet. I kontakterna har hon uppgett att hon haft kontakt med säljaren Johan Edlund, som hänvisat henne till Föreningen. Viss mailkorrespondens förekom år 2015 och därefter år 2019 efter att Ulrika Allansson anlitade juridiskt ombud. De kontroller som Föreningen har låtit utföra har inte påvisat några förhöjda fuktvärden i Ulrika Allanssons badrum. Föreningens besiktningsman har vidare bedömt att förekommande brister i Ulrika Allanssons lägenhet antingen enbart är estetiska eller kan åtgärdas i samband med att badrummet renoveras och kökets maskinpark byts ut i framtiden.

Föreningen bestrider vidare att den ansvarar för Botryggs sätt att utföra entreprenaden när fastigheten uppfördes, likaså att Föreningen på något sätt skulle ansvara för eventuell vårdslöshet från Botryggs sida.

UTREDNINGEN

På Ulrika Allanssons begäran har partsförhör under sanningsförsäkran hållits med henne själv och därutöver vittnesförhör med Johan Edlund, Linda Ingelman, Carl Göran Forslund, Jacob Martinelle, Patric Tengblad (samtliga boende eller före detta boende i Föreningen) samt med sakkunnige besiktningsmannen Johan Hansen.

På Föreningens begäran har partsförhör under sanningsförsäkran hållits med styrelseledamöterna Jonas van den Tempel och Mats Galvenius samt vittnesförhör med sakkunniga besiktningsmännen Per Brannestål och Göran Lidström.

Parterna har därutöver lagt fram skriftlig bevisning.

DOMSKÄL

Några utgångspunkter för tingsrättens prövning

Ulrika Allansson har gjort gällande att vissa fel och brister föreligger i hennes lägenhet och att Föreningen är skyldig att ersätta henne för bristerna. Föreningen har inte sålt lägenheten till Ulrika Allanson och det är alltså inte fel i köprättslig mening som tingsrätten ska pröva. Det som görs gällande är fel som entreprenören enligt ABT 94 ansvarar för under garantitiden samt väsentliga fel för vilka entreprenörens ansvar kvarstår efter garantitidens utgång. Tingsrätten kommer att pröva grunderna för talan i den ordning de åberopats, dvs. först om Föreningen kan anses ha haft ett sysslomannauppdrag i förhållande till Ulrika Allansson och därefter om underlåtenhet att utföra uppdraget har vållat Ulrika Allansson skada. Först om tingsrätten kommer fram till att skadestånd inte kan utgå på den grunden har tingsrätten att pröva frågan om Föreningen kan anses ersättningsskyldig med grund i bostadsrättslagens bestämmelser om bostadsrättsföreningars reparations- och underhållsskyldighet. Om skadestånd eller ersättning ska utgå på någon av de grunder som har gjorts gällande har tingsrätten att pröva med vilket belopp.

I tvistemål av denna typ får tingsrätten endast beakta sådana omständigheter och bevis som har lagts fram av parterna. Som utgångspunkt ska den part som påstår något också bevisa sitt påstående. Frågan om Föreningen har haft ett sysslomannauppdrag i förhållande till Ulrika Allansson att vidta åtgärder gentemot entreprenören Ulrika Allansson har i första hand gjort gällande att Föreningen såsom syssloman har varit skyldig att gentemot Botrygg driva frågan om åtgärdande av fel i hennes lägenhet som är väsentliga och för vilka ansvarstid enligt entreprenadkontraktet löper. Utan att ta ställning till karaktären på felen eller om ansvarstid löper prövar tingsrätten först om det föreligger ett sysslomannaskap på det sätt som Ulrika Allansson påstått och vad ett sådant uppdrag i så fall har omfattat.

I 18 kap. handelsbalken finns inte någon definition av vad som avses med en syssloman. Det står dock klart att en syssloman är en person (fysisk eller juridisk) som har uppdrag att handla för annans räkning och att mellanmän av alla slag i princip är att betrakta som sysslomän. Ett karakteristiskt drag i sysslomannaskapet är förtroendeförhållandet mellan huvudmannen och sysslomannen. Den som är syssloman ges ofta en fullmakt. För slutande av sysslomansavtal gäller i huvudsak allmänna principer och det finns inte några särskilda formkrav. Ofta, men inte alltid, utgår ersättning för uppdraget. (Se t.ex. Tiberg & Dotevall, Mellanmansrätt, 9 u, 1997, sid. 26 f., Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 2 u, 1976, s. 167 f. och Svea hovrätts dom den 19 mars 2014 i mål nr T 78-13.)

Enligt Ulrika Allansson ska sysslomannaskapet ha uppstått genom att hon beviljades medlemskap i Föreningen. Det är ostridigt i målet att det inte funnits något avtal mellan Ulrika Allansson och Föreningen och det har inte heller påståtts att fullmakt utfärdats eller att ersättning utgått. Ulrika Allansson har vidare inte framfört några andra omständigheter till stöd för att ett uppdrag har lämnats utan tvärtom fört fram att Föreningen konsekvent vägrat att driva processen mot Botrygg avseende åtgärdande av felen. Av korrespondens mellan parterna framgår t.ex. att Föreningen ansett att felen i lägenheten är bostadsrättsinnehavarens ansvar att åtgärda. Att Föreningen i maj 2019 fört vidare Ulrika Allanssons krav på åtgärdande till Botrygg innebär inte att den åtagit sig ett uppdrag; det har från båda parter förts fram att det kravbrevet ”motvilligt” sändes till Botrygg från Föreningens sida. I brev från Föreningens ombud till Ulrika Allansson har t.ex. angetts att ”Föreningen kan för sakens skull åta sig att reklamera skadan i Ulrika Allanssons badrum gentemot Botrygg Bygg AB och får därigenom anses ha gjort vad som åligger Föreningen för att tillvarata medlemmens intresse i det aktuella ärendet.”.

Till detta kommer att en grundläggande förutsättning för sysslomannaskapet bör vara någon form av samförstånd i vilka frågor uppdraget omfattar. Att driva en fråga om entreprenörs ansvar enligt entreprenadavtal i förhållande till en enskild bostadsrättshavare skulle rimligen ha skett genom ett uttryckligt åtagande från Föreningens sida, särskilt när – som Föreningen påtalat – det inte ligger inom ramen för Föreningens ändamål enligt lag eller stadgar att åta sig den typen av uppdrag för enskilda medlemmars räkning.

Mot den bakgrunden står det klart att Föreningen inte kan anses ha haft ett sysslomannauppdrag gentemot Ulrika Allansson på det sätt som har påståtts. Hennes talan kan därför inte på den grunden vinna bifall.

Frågan om ansvar för bostadsrättens skick och om Föreningen enligt bostadsrättslagen är skyldig att utge skadestånd eller ersättning Ulrika Allansson har i andra hand gjort gällande att Föreningen är skyldig att ersätta henne för skador eftersom den genom att inte åtgärda de fel som föreligger i lägenheten har åsidosatt sin underhålls- och reparationsskyldighet enligt bostadsrättslagen.

Det har också gjorts gällande att bristfälligheter i slut- och garantibesiktning samt brister vid uppföljning av anmärkningar från dessa har inneburit att Föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet.

Rättsliga utgångspunkter

Sedan en lägenhet som är upplåten med bostadsrätt har tillträtts är föreningen skyldig att hålla lägenheten och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. En bostadsrättsförening kan under vissa förhållanden bli skadeståndsskyldig gentemot en bostadsrättshavare. Om föreningen sätter sin skyldighet att reparera lägenheten åt sidan eller om det annars genom föreningens vållande uppstår hinder eller men i nyttjanderätten, har bostadsrättshavaren rätt till

skadestånd av föreningen. (Se 7 kap. 2 och 4 §§ bostadsrättslagen (1991:614) och rättsfallet NJA 2009 s. 16.)

När det gäller ansvarsfördelningen ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, med vissa undantag. Ett undantag är reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Annat kan också bestämmas i stadgarna. (Se 7 kap. 12 § bostadsrättslagen.)

Beroende på bl.a. intressegemenskapen mellan föreningen och medlemmarna ställer bostadsrättslagen upp strängare krav för skadeståndsskyldighet än vad som exempelvis gäller i hyresförhållanden enligt 12 kap. jordabalken. Det är bostadsrättshavaren som har bevisbördan för att föreningen vållat bristen eller varit försumlig. (Se Flodin, kommentaren till 7 kap. 2 § andra stycket bostadsrättslagen, publicerad i JUNO.)

 

Föreligger fel och brister i lägenheten?

Parterna är oense om de brister som Ulrika Allansson har gjort gällande utgör fel i utförandet av lägenheten. Ulrika Allansson menar att det är fråga om väsentliga fel, medan Föreningen har påstått att det i första hand rör sig om estetiska brister (som Ulrika Allansson själv är ansvarig för att åtgärda).

Som tingsrätten har konstaterat i domskälens inledning är det inte fråga om att i detta mål pröva frågan om fel köprättslig mening med de bestämmelser som då blir aktuella

om t.ex. vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det som ska prövas är i stället om skada (hinder och men i nyttjanderätten eller annat) har uppstått för Ulrika

Allansson som Föreningen är skyldig att ersätta. Felen ska enligt Ulrika Allansson ha uppstått på grund av entreprenörens vårdslöshet och fortfarande kunna göra gällande eftersom de är väsentliga. De brister som Ulrika Allansson har gjort gällande som fel är upptagna i av henne åberopat besiktningsprotokoll från besiktning utförd av besiktningsmannen Johan Hansen. Det kan i sammanhanget noteras att påstått fel hänförligt till den s.k. imkanalen i lägenheten har diskuterats mellan parterna under processen med slutsatsen att reparationer hänförliga till den är Föreningens ansvar att åtgärda i den mån brister föreligger, dvs. Ulrika Allansson får inte själv reparera den på Föreningens bekostad, varefter yrkat belopp justerats nedåt. Det påstådda felet åberopas dock alltjämt till stöd för att det sammantaget ska anses vara fråga om väsentliga fel i lägenheten.

Ulrika Allansson har till att börja med själv berättat om att hon kort efter inflytt noterade ljud under vissa plattor i badrummet, dvs. bomljud, vilket hon också påpekade för Föreningen. Bomljuden kvarstår fortfarande och vissa klinkerplattor är lösa. Hon upplever att många grannar har haft liknande problem i sina lägenheter och att det känts som att Föreningen varit avvisande och i princip ställt sig på Botryggs sida.

Av förhöret med besiktningsmannen Johan Hansen har framkommit att det föreligger ett antal brister i Ulrika Allanssons lägenhet av olika karaktär. Gemensamt för

bristerna är att de enligt hans bedömning är sådana att de avviker från vad som anses kan vara förväntat fackmässigt utförande. Johan Hansen har genomgående uppgett att felen är allvarliga och borde ha upptäckts vid en slut- och garantibesiktning. Han har också uppgett att utförandet i vissa delar enligt hans bedömning medför olika typer av risker såsom t.ex. uppkomst av fuktskador eller legionellabakterier.

Besiktningsmannen Per Brannestål har berättat att han anlitades av Föreningen för att ge en second opinion på Johan Hansens besiktning och gått igenom Ulrika Allanssons badrum. Han har i förhör uppgett att det inte föreligger skäl för några reparationsåtgärder annat än att sätta fast två lösa klinkerplattor. Beträffande utförandet av stosen har han uppgett att kravet är att den ska vara tät, och eftersom det inte finns några tecken på fuktskador i badrummet kan man utgå från att den är tät. Han har vidare uppgett att vissa andra åtgärder förvisso kan genomföras men att det i så fall är av kosmetiska skäl eller rena serviceåtgärder.

Besiktningsmannen Göran Lidström har i förhör berättat att han vid besiktningen inte noterade några brister förutom beträffande ventilationskanalen där den går från köket genom köksskåp och vägg in i badrummet och ligger dikt an mot trämaterialet i väggen. Det borde enligt byggregler finnas en 30 millimeters luftspalt där, dvs. till brännbart material. Det kan åtgärdas genom att från köket ta bort byggmaterialet runt om och därefter brandtäta. Till stöd för att det är fråga om väsentliga fel har Ulrika Allansson gjort gällande att motsvarande fel föreligger i flera Föreningens lägenheter och att det därför sammantaget är fråga om väsentliga fel. Av vittnesförhören med Linda Ingelman, Carl Göran Forslund, Jacob Martinelle och Patric Tengblad (boende eller tidigare boende i föreningen) har framkommit att de också haft problem med bomljud i golvklinker i sina badrum.

Johan Edlund, som var den första bostadsrättshavaren att flytta in i aktuell lägenhet och den person som Ulrika Allansson köpte lägenheten av, har berättat att det vid garantibesiktningen förekom bomljud i klinkerplattor i badrummet som han uppfattade skulle åtgärdas. Garantitiden förlängdes, men därefter fick han inte någon återkoppling. Han köpte senare en annan lägenhet i Föreningen. Felen i den aktuella lägenheten var enligt honom inte av den karaktären att han upplevde att han behövde upplysa Ulrika Allansson om dem vid försäljningen.

Utifrån den bevisning som lagts fram anser tingsrätten att det utredningen i och för sig visar att det finns skäl att vidta vissa åtgärder i Ulrika Allanssons lägenhet, t.ex. beträffande de lösa klinkerplattorna. Det har framkommit att bom i golvklinker kan innebära att klinkerplattor spricker eller lossnar, vilket kan påverka tätskiktets funktion. Det kan också finnas anledning att åtgärda vad Göran Lidström har uppgett om ventilationskanalen från köket (dvs. imkanalen), men som angetts ovan är detta inte åberopat som ett fel till grund för att skadestånd ska utgå. I övrigt kan konstateras att besiktningsmännen har olika uppfattningar i fråga om det föreligger brister som kräver åtgärder eller inte. Eftersom det är Ulrika Allansson som ska bevisa att hon har rätt till ersättning för påstådda brister faller avsaknad av utredning i dessa delar tillbaka på henne.

Nästa fråga är då om hon har rätt till ersättning från Föreningen för att vidta åtgärderna. Även om det inte är visat att samtliga brister Ulrika Allansson gjort gällande utgör sådana som kräver åtgärd, prövar tingsrätten trots detta i vilken utsträckning bristerna omfattas av Föreningens ansvar.

Ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren och Föreningen

Som redovisats ovan är ansvarsfördelningen för reparation och underhåll av en bostadsrättslägenhet reglerat i lag och stadgar. Tingsrätten kan konstatera att det i Föreningens stadgar anges att bostadsrättshavaren bl.a. ansvarar för underhåll och reparationer av följande.

– Icke bärande innerväggar samt ytbeklädnad på rummens alla väggar, golv och

tak jämte underliggande ytbehandling, som krävs för att anbringa

ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt samt lister, foder och stuckaturer

– Ventiler till ventilationskanaler

– Fönster och dörrglas och till fönster och dörr hörande beslag och handtag samt

all målning förutom utvändig målning; motsvarande gäller för balkong- eller altandörr

– I badrum: till vägg eller golv hörande fuktisolerande skikt, golvbrunn inklusive klämring

– I badrum och kök: kranar och avstängningsventiler

– I kök: all inredning, vitvaror, diskmaskin inklusive ledningar och

anslutningskopplingar

Tingsrättens bedömning av Föreningens ersättningsskyldighet

Föreningen har invänt att samtliga 25 punkter i besiktningsprotokollet som Ulrika Allansson har gjort gällande som fel – oavsett om det är att anse som egentliga brister eller inte – är sådana som åligger en bostadsrättshavare att åtgärda. Tingsrätten konstaterar utifrån vad som anges om ansvarsfördelningen i lag och stadgar att samtliga noterade brister är sådana som omfattas av bostadsrättshavarens egen reparations- och underhållsskyldighet. I målet har inte förts fram några särskilda omständigheter angående varför Föreningen i detta fall skulle vara ansvarig för de aktuella bristerna utifrån den ansvarsfördelningen. I stället har det gjorts gällande att det stora antalet fel innebär att entreprenaden inte utförts fackmannamässigt och att den vårdslösheten ska ligga Föreningen till last samt att slut- och garantibesiktning inte genomförts korrekt och att det i sig innebär att reparations- och underhållsansvaret underlåtits vilket föranleder ersättningsskyldighet för Föreningen. Tingsrätten bedömer att det inte finns stöd för att låta utsträcka underhålls- och reparationsansvaret i bostadsrättslagen till att omfatta vissa åtgärder t.ex. för att anmärkningar tagits upp i garantibesiktningsprotokoll.

Även om det hade varit fråga om sådana brister som Föreningen varit skyldig att åtgärda måste Ulrika Allansson bevisa antingen att underlåtenheten att utföra åtgärder

har lett till skada för henne som uppstått på grund av Föreningens försumlighet eller att hinder eller men i nyttjanderätten till lägenheten har uppstått för henne på grund av att Föreningen varit vållande. I annat fall kan skadestånd på grund av regleringen i bostadsrättslagen inte utgå.

Ulrika Allansson har i den delen framför allt beträffande bristerna i badrummet berättat att familjen är väldigt försiktig när de använder det och är noga med att torka av så att det inte ska uppkomma fuktskador. Badrummet har emellertid använts sedan i vart fall 2012 och det har inte framkommit att det finns förhöjda fuktvärden i badrummet eller någon annan skada av större omfattning. Tingsrätten konstaterar också att det inte framkommit något i målet som visar att lägenheten skulle ha minskat i värde till följd av felen. Detta särskilt eftersom talan bl.a. grundas på att felen förelåg redan vid garantibesiktning, dvs. flera år före det att Ulrika Allansson förvärvade lägenheten.

Under alla förhållanden är de brister som visats föreligga alltså inte av sådan beskaffenhet eller omfattning att de kan anses utgöra ett ersättningsberättigat men i Ulrika Allanssons nyttjanderätt.

Tingsrätten kan också konstatera att Ulrika Allansson inte har visat att felen skulle bero på Botryggs vårdslöshet, vilket är en förutsättning för att väsentliga fel ska kunna göras gällande mot entreprenören efter garantitidens utgång. Den utredning som lagts fram i den delen består av ett registerutdrag beträffande det rumänska bolag som såsom underentreprenör utfört våtrumsarbete på fastigheten samt ett kvalitetsdokument avseende tätskikt i våtrum utfärdat av samma bolag. Det som påståtts om att kvalitetsdokumentet inte uppfyller ställda krav saknar stöd i utredningen i övrigt och oaktat detta är det inte tillräckligt för att dra slutsatsen att Botrygg varit vårdslös. Inte heller vad som påståtts om bolagsförhållandena hos underentreprenören, såsom låg omsättning och få anställda, leder till slutsatsen att Botrygg varit vårdslös. Ulrika Allansson har inte heller visat några andra omständigheter som kan föranleda skadeståndsskyldighet för Föreningen på den grunden att slut- och garantibesiktning inte genomförts korrekt och att Föreningen inte följt upp fel från garantibesiktning.

Exempelvis har det inte visats att det uppkommit någon skada, t.ex. fuktskada, till följd av de påstådda felen. Tingsrätten kan ändå konstatera att Föreningen inte kan anses ha agerat vårdslöst. Ulrika Allanssons påstående om att besiktningarna inte utförts korrekt saknar stöd i utredningen i övrigt. Tingsrätten noterar i det sammanhanget t.ex. att formaliafel i besiktningsprotokollen inte i sig visar att besiktningarna genomförts vårdslöst. Som Föreningen påtalat har välrenommerade besiktningsföretag anlitats.

Föreningen får vidare anses ha gjort vad som ankommer på den när det gäller uppföljning av noterade anmärkningar från garantibesiktningen, framför allt genom de uppmaningar i brev som gått ut till Föreningens medlemmar om att de ska meddela eventuella kvarstående fel till Föreningen. Det är i målet klarlagt att Johan Edlund, den tidigare ägaren, inte anmälde några anmärkningar beträffande Ulrika Allanssons lägenhet.

Ulrika Allansson har också argumenterat för att de större fel som till viss del ostridigt föreligger eller har förelegat i huset – beträffande terrasser och värmesystem – skulle vara ett fel i entreprenaden till stöd för att Botrygg och Föreningen ska ha agerat vårdslöst. Det finns enligt tingsrätten till att börja med inte något orsakssamband mellan de bristerna och de skador som påståtts föreligga i Ulrika Allanssons lägenhet.

Föreningen kan redan av det skälet därför inte hållas ansvarig för bristerna i lägenheten på den grunden. Det kan dock noteras att det inte framkommit något som tyder på att Föreningen varit annat än normalt aktsam och att de brister som förelegat har åtgärdats och följts upp mellan Föreningen och entreprenören.

Utifrån det som förts fram i målet kan tingsrätten inte dra någon annan slutsats än att de fel som gjorts gällande är sådana som ankommer på bostadsrättshavaren att underhålla och åtgärda, dvs. sådant som Ulrika Allansson själv får bekosta. Hon kan därmed inte få ersättning från Föreningen på den grund att de åsidosatt sin reparationsskyldighet.

Det har inte heller visats att det uppkommit hinder och men i nyttjanderätten till lägenheten på det sätt som krävs för att ersättning ska utgå eller att skada uppstått som Föreningen på någon annan grund kan anses vara skadeståndsskyldig för.

Ulrika Allanssons talan ska alltså avslås.

Det saknas anledning att pröva frågan om skadans storlek

Eftersom tingsrätten kommit fram till att Föreningen inte är skadeståndsskyldig eller ersättningsskyldig gentemot Ulrika Allansson saknas det skäl att pröva frågan om skadans storlek.

Rättegångskostnader

Eftersom Ulrika Allansson har förlorat målet är utgångspunkten att hon ska ersätta

Föreningen för dess rättegångskostnad. Föreningen har begärt ersättning med 691 990 kr för ombudsarvode och 18 221 kr för utlägg och vittnesersättning samt redovisat vad arbetet huvudsakligen har bestått i. Föreningen har vid huvudförhandlingen förtydligat att arvodet avser ersättning för ett och inte två ombud vid huvudförhandlingen, vilken pågått i två dagar. Ulrika Allansson har inte kunnat vitsorda något belopp som skäligt i och för sig avseende ombudsarvodet. Beloppen för utlägg och vittnesersättning har vitsordats.

Ulrika Allansson har – om hennes talan ogillas – gjort gällande att 18 kap. 3 § rättegångsbalken ska tillämpas på grund av att Föreningen har föranlett en onödig rättegång, med följden att Föreningen ska stå sin egen rättegångskostnad. Till stöd för det påståendet menar Ulrika Allansson att Föreningen har undanhållit entreprenadavtalet från henne, vilket behövdes för att kunna bedöma garanti- och ansvarsåtaganden.

Hon begärde att få avtalet den 8 maj 2019 och fick svar från motpartsombudet att avtalet inte lämnades ut. Ulrika Allansson har därför inte korrekt kunnat bedöma sina utsikter avseende reklamation och en rättsprocess. Eftersom Föreningen inte företett efterfrågat entreprenadavtal samt tidigare efterfrågade besiktningsdokument har Föreningen föranlett en onödig rättegång. Föreningen har bestritt detta och anfört i huvudsak att det inte funnits någon skyldighet att överlämna entreprenadkontraktet eller protokoll från besiktningen, men att Föreningen lämnat in dokumenten till tingsrätten i ett tidigt skede utan att det föranlett någon återkallelse eller justering av talan.

Tingsrätten kan konstatera att som Ulrika Allanssons talan har utformats kan avsaknad av dokumenten inte anses ha medfört att Föreningen föranlett onödig rättegång, bl.a. eftersom inte något i talan har justerats efter att de tillhandahållits och tillhandahållandet inte heller har påverkat utgången (jfr rättsfallet NJA 2004 s. 586). Det saknas därför skäl att låta vardera part stå sin egen rättegångskostnad.

Eftersom Ulrika Allanssons talan har ogillats ska hon alltså utge ersättning för Föreningens rättegångskostnad.

Enligt 18 kap. 8 § rättegångsbalken ska ersättning för rättegångskostnad fullt motsvara kostnaden för rättegångens förberedande och talans utförande jämte arvode till ombud eller biträde, i den mån kostnaden skäligen varit påkallad för tillvaratagande av partens rätt. Även med beaktande av att Ulrika Allanssons processföring i många delar varit vidlyftig motiverar det inte fullt ut den tid som har lagts ned på målet. Tingsrätten anser vid en samlad bedömning att skälig ersättning för Föreningens ombudsarvode uppgår till 450 000 kr. Yrkade belopp för utlägg har vitsordats. Det innebär att Ulrika Allansson ska ersätta Föreningen för dess rättegångskostnad med sammanlagt 468 221 kr.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1 (TR-02)

Ett överklagande, ställt till Svea hovrätt, ska ha kommit in till tingsrätten senast den 29 april 2020. Prövningstillstånd krävs.

Emelie Norberg Kling

Källa: Domstolsverket