Regeringens planer på att underlätta andrahandsuthyrning av bostadsrätter börjar nu närma sig ett färdigt lagförslag som kan presenteras och få godkännande av en majoritet i riksdagen.
Regeringens promemoria har varit på remiss och nu har regeringen lämnat förslaget till lagrådet. I vårt nyhetsbrev den 7 augusti 2013 skev vi mer utförligt om förslagets innehåll.
Ett utdrag av den texten följer längre ner.
I regeringens pressrelease sägs sammanfattningsvis att förslaget till regeländringar innebär ”bland annat att det inte ska krävas lika starka skäl från bostadsrättshavaren för att få hyra ut lägenheten i andra hand. Det ska också bli möjligt för bostadsrättsföreningar att ta ut en särskild avgift av en bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet
I lagrådsremissen föreslås att det framöver enbart ska krävas ”skäl” för en bostadsrättsägare att få hyra ut, mot dagens ”beaktansvärda skäl”. Den förändrade lagstiftningen innebär att den enskilde bostadsrättsägaren får större möjlighet att själv fatta beslut om uthyrning av bostaden. Regeringen föreslår även att bostadsrättsföreningar ska få rätt att ta ut en särskild avgift av den som hyr ut sin lägenhet. På det sättet kan föreningen kompenseras för det merarbete som en andrahandsuthyrning kan innebära. En förutsättning för att en avgift ska få tas ut är att det i stadgarna anges att föreningen får göra det. Det är alltså upp till medlemmarna i varje förening att bestämma om en sådan avgift ska tas ut och hur den ska beräknas. I lagen anges ett tak för hur hög avgift som får tas ut. För ett helt år föreslås taket motsvara 10 procent av prisbasbeloppet (prisbasbeloppet för 2014 är 44 000 kronor).”
I stort så har inga ändringar skett i det nu presenterade förslaget jämför med skrivningarna i den tidigare promemorian. Dock är att notera att en viktig skärpning har skett i händelse att medlem inte betalar den avgift som föreningen beslutat ta ut vid andrahandsuthyrning. För att kravet på betalning av avgiften inte skall bli tandlös så ges föreningarna möjlighet att förverka bostadsrätten och säga upp medlem till avflyttning om medlem som hyr ut i andrahand dröjer med betalning mer än en vecka från förfallodagen. Som säkerhetsventil kan medlem emellertid återvinna sin nyttjanderätt och slippa skiljas från lägenheten om betalning sker inom tre veckor från förverkandebeslutet.
Målet är fortfarande att de nya reglerna ska träda i kraft 1 juli, dvs. att regeringens kommande proposition skall tas under vårriksdagen.
Förslagets huvudsakliga innehåll är i korthet som nedan.
- Godkännade krävs.
En viktig utgångspunkt är fortfarande att medlem måste liksom tidigare ansöka hos styrelsen och få styrelsen tillstånd för uthyrning i andra hand. I ansökan skall skälen för önskemålet anges.
- Avgift
Som vi tidigare skrev så skall bostadsrättsföreningar om de så önskar få rätt att ta ut en avgift av medlem som hyr ut i andra hand. En förening skall dock som begränsningsbelopp som högst kunna ta ut tio procent av prisbasbeloppet per år i avgift av de medlemmar som hyr ut i andrahand. I skivande stund blir det en avgift på årsbasis om ca.4 450 kr.
Avsikten är att avgiften skall kunna täcka föreningens ökande administrativa kostnader och det framstår som rimligt att de merkostnader som uppstår bärs av den medlem som hyr ut lägenheten och inte som nu av medlemmarna som kollektiv.
Frågan om en avgift vid andrahandsupplåtelse bör underställas föreningsstämman. Avgiften bör få tas ut endast om det anges i stadgarna. Det bör även vara ett krav att grunderna enligt vilka avgiften ska beräknas anges i stadgarna. Detta överensstämmer med vad som i dag gäller i fråga om överlåtelseavgift och pantsättningsavgift (se 7 kap. 14 § och 9 kap. 5 § bostadsrättslagen).
Liksom är fallet med befintliga avgifter bör det som utgångspunkt vara styrelsens uppgift att fastställa avgiften.
Om en medlem inte betalar årsavgiften i tid, kan dennes nyttjanderätt till lägenheten förverkas. Det gäller dock inte om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse.
Det kan övervägas att låta en försummelse att betala den nu aktuella avgiften få samma verkan. Det framstår dock som en alltför ingripande påföljd. Föreningen bör dock vara tillräckligt tillgodosedd genom möjligheten att driva in fordran – ytterst genom utmätning. Föreningen bör ha panträtt i bostadsrätten för sin fordran på avgiften. Försummelsen bör vägas in i bedömningen av om föreningen har befogad anledning att motsätta sig en ny andrahandsupplåtelse, om bostadsrättshavaren begär tillstånd till en sådan.
Föreningens rätt att ta ut avgiften är inte beroende av vilka kostnader som upplåtelsen medför. Någon uppskattning av kostnaderna behöver därför inte göras för att bestämma avgiften.
Bostadsrättsföreningen är, liksom i fråga om årsavgifter, fri att bestämma om avgiften ska betalas som ett engångsbelopp, månadsvis eller med ett annat intervall.
Den gräns som anges utgör taket för föreningen för avgiftsuttaget under ett år. Om en lägenhet upplåts i andra hand under en mindre del av året, t.ex. sex månader, kan föreningen välja att ta ut en lägre avgift än för upplåtelser som pågår hela året.
- Endast skäl krävs för upplåtelse
Den stora annonserade och betydande förändringen handlar om kriterierna för att en ansökan om uthyrning skall godkännas. En mer generös syn på bostadsrättshavarens skäl bör komma till uttryck genom att bostadsrättshavarens inte längre behöver anföra beaktansvärda skäl, utan endast skäl för upplåtelsen.
Gällande lag lämnar visserligen utrymme för föreningen att vara generös, men i de flesta situationer är bostadsrättshavare de facto beroende av möjligheten att få hyresnämndens tillstånd till en upplåtelse. För att säkerställa att bostadsrättshavare i allmänhet får en ökad rätt att upplåta sin lägenhet skall de i bostadsrättslagen angivna förutsättningarna för att få hyresnämndens tillstånd därför vidgas.
Grundinställningen till i vilka situationer uthyrning bör kunna komma i fråga ska vara generös (se prop. 2002/03:12 s. 70). Denna grundtanke bör behållas och utvecklas något.
En bostadsrättshavare kan av varierande skäl vilja upplåta sin lägenhet. Ibland är tanken att bostadsrättshavaren efter viss tid ska återvända till lägenheten, t.ex. vid studier på annan ort. I andra fall är det mer osäkert om bostadsrättshavaren kommer att återvända och lägenheten behålls då under en övergångsperiod, t.ex. vid samboende på prov.
Utgångspunkten för en regel som är mer generös än den som gäller i dag bör vara att bostadsrättshavaren i sådana situationer har stor frihet att välja de skäl som motiverar att lägenheten hyrs ut under en tid. När bostadsrättshavaren vill hyra ut lägenheten för att under viss tid bo någon annanstans bör de anförda skälen utan vidare kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Det kan t.ex. handla om studier eller anställning på annan ort, vistelse utomlands eller på annan ort i landet eller vård av anhörig.
När det redan vid tidpunkten för upplåtelsen står klart att bostadsrättshavaren inte avser att använda lägenheten mer, bör bostadsrättshavarens skäl normalt väga lättare. I vissa sådana situationer kan det trots detta finnas skäl att ha en mer generös inställning än hittills till att lägenheten hyrs ut. Det bör t.ex. kunna komma i fråga när bostadsrätten är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder. Bostadsrättshavaren bör då kunna avvakta en viss tid med att sälja lägenheten.
Redan i dag är det i viss mån tillåtet att upplåta lägenheten för att bereda en närstående en bostad. Synen på upplåtelser i sådana situationer bör vara mer generös. Det bör t.ex. generellt vara möjligt att få tillstånd för att upplåta en lägenhet till en närstående.
Bostadsrättshavarens skäl väger som sagt lättare med tiden. När bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter några års tid ofta inte längre godtagbart att lägenheten upplåts i andra hand. Hänsyn måste dock tas till de skäl som motiverar upplåtelsen. Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan en längre tid komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten. Ett annat exempel är att en längre upplåtelse kan komma i fråga om barn i hushållet har något år kvar i en skola på annan ort. När bostadsrättshavaren på grund av ålder eller sjukdom måste tas in på en vårdinrättning finns utan vidare skäl att upplåta lägenheten i andra hand. Efter en tid blir även i ett sådant fall anknytningen till lägenheten svagare, men något strängt krav på anknytning bör inte ställas upp (jfr prop. 1997/98:46 s. 20 och s. 59).
Mot bostadsrättshavarens skäl att upplåta lägenheten i andra hand ska vägas om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke.
I vissa fall väger bostadsrättshavarens skäl tyngre än i andra fall. Exempel på sådana situationer är att lägenheten ska upplåtas på grund av anställning på annan ort eller sjukdom. När sådana mer vägande skäl framförs, krävs det att upplåtelsen orsakar föreningen en större olägenhet än annars för att tillstånd inte ska ges.
Föreningens invändningar kan avse hyresgästens personliga kvalifikationer (se prop. 2002/03:12 s. 119). Det kan t.ex. handla om att hyresgästen kan förväntas uppträda störande. Vidare kan viss hänsyn tas till villkor i stadgarna beträffande medlemskap till föreningen. Ett exempel är att en bostadsrättsförening erbjuder medlemskap endast till dem som har nått en viss ålder.
I likhet med det som gäller i dag bör rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrättslägenheter inte gynnas av reglerna om upplåtelse av lägenheter i andra hand. Enbart en vilja att tillgodogöra sig en hyra för lägenheten kan därför inte motivera en upplåtelse.
Som utgångspunkt bör skälen för upplåtelsen anses väga lättare ju längre tiden går. För hur lång tid ett tillstånd kan komma i fråga i ett enskilt fall bör bero på de skäl som ligger bakom upplåtelsen. Har upplåtelsen motiverats av t.ex. studier på en annan ort, bör det ofta finnas skäl att tillåta en andrahandsupplåtelse under den tid som studierna pågår. Men även föreningens situation måste givetvis beaktas.
Liksom tidigare bör bostadsrättshavarens skäl vägas mot hänsynen till föreningens intressen. Någon ändring av hur man bör se på föreningens anledning att motsätta sig upplåtelsen bör inte göras. Det ligger dock i sakens natur att föreningens intresse i fler situationer kan väga tyngre när det som utgångspunkt krävs mindre vägande skäl från bostadsrättshavaren. Detta kan väntas få betydelse särskilt i mindre föreningar. Det bör också beaktas att tidsfaktorn kan få särskild betydelse i mindre föreningar. En upplåtelse under lång tid riskerar i sådana föreningar att leda till att andra bostadsrättshavare under den tiden inte har möjlighet att hyra ut sin lägenhet, eftersom fler uthyrningar bedöms försvåra föreningens förvaltning.
Sammantaget innebär de aviserade lagändringarna enligt vår uppfattning att det i praktiken framöver kommer att bli mycket svårt för föreningarna att neka önskemål om uthyrning i andra hand. Återstår att se vad remissinstanserna kommer med för synpunkter, propositionens utformning, eventuella kompromisser i riksdagens utskott, innan de slutliga förändringarna av regelverket blir klara att tillämpas.