Svea Hovrätt har i beslut, Mål nr H13148-22, tagit ställning till frågan om bostadsrättsinnehavare skall få hyra ut i andra hand om skälet för ansökan om uthyrning är att medlemmen vill undvika att sälja till förlust då marknadspriset gått ner. I lagens förarbeten anges att det i vissa fall skall vara möjligt att få hyra ut om lägenheten är svårsåld till acceptabla villkor. I lagen anges att det skall vara fråga om en mer påtaglig prissänkning på marknaden, men som vägledning anges ingen närmare preciserad procentsats. Genom Hovrättens beslut har nu frågeställningen i vart fall delvis fått ett förtydligande om hur saken skall bedömas.
Bostadsrättsinnehavarna som förlorat i Hyresnämnden gjorde gällande att det råder dåliga marknadsförutsättningar för att sälja bostadsrättslägenheten och med hänsyn till hur marknaden ser ut var det inte möjligt att sälja lägenheten utan att göra en förlust.
Bostadsrättsföreningen som bestred ett bifall till ansökan anförde att under 2022 överläts det 16 bostadsrättslägenheter i föreningen vilket tyder på att det var fullt möjligt att sälja lägenheten även under rådande förhållanden.
Hovrätten anförde i sina skäl enligt följande:
”En bostadsrättshavare får som huvudregel inte hyra ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens samtycke. Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke får dock bostadsrättshavaren upplåta sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. (Se 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen[1991:614].)
I förarbetena framhålls att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Vidare uttalas att det i vissa fall kan finnas skäl att tillåta en upplåtelse i andra hand även när bostadsrättshavaren inte har för avsikt att behålla lägenheten. Ett sådant fall kan vara när bostadsrätten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar. Detta motiveras med att en bostadsrätt ofta är viktig för bostadsrättshavaren i privatekonomiskt hänseende och att det därför är naturligt att bostadsrättshavaren vill avvakta något med en försäljning om bostadsrätten är svår att sälja på acceptabla villkor. Har marknaden inte förbättrats på ett år finns det normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen. Rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrätter bör inte gynnas av reglerna om upplåtelse i andra hand. (Se prop. 2013/2014:142 s. 13 f.och 22, jfr även RH 2020:22.)
Att en försäljning inte kan ske på acceptabla villkor innebär att det som regel ska vara fråga om en påtaglig sänkning av marknadspriset för den aktuella lägenheten i närtid. Enbart det förhållandet att en bostadsrättshavare behöver sälja sin lägenhet utan vinst eller med en mindre förlust innebär inte att försäljningen inte sker på acceptabla villkor.
Utredningen talar för att en viss nedgång av bostadsrättspriserna har skett under perioden. Den ger dock inte tillräckligt underlag för slutsatsen att det skulle vara fråga om en sådan påtaglig nedgång av priset att bostadsrätten kan anses vara svår att sälja på acceptabla villkor. Bostadsrättshavarna har därmed inte visat skäl för att få upplåta bostadsrätten i andra hand. Överklagandet ska därför avslås. ”
Slutsatsen blir att om föreningen motsätter sig en ansökan kan uthyrning på denna grund bara kunna godkännas med stöd av lagstiftningen om medlem kan styrka att det är fråga om en mer påtaglig nedgång och att lägenheten därmed skulle vara svår att sälja till acceptabla villkor.
Källa:Domstolsverket