För att bedöma om en BRF är äkta eller inte fastställs bruksvärdet för bostadsrätter i relation till bruksvärdeshyran för hyresrätter och lokalhyror. Bruksvärdehyran för bostadsrätter måste uppgå till minst 60 procent av det totala värdet för att det ur beskattningssynpunkt skall betraktas som en äkta förening. (Se nedan om skatteverkets bedömningsgrunder.) Då det inte finns något formellt bruksvärde för bostadsrätter så går man så till väga att man estimerar vad en bostadsrätt skulle ha haft för bruksvärde om den istället utgjort hyresrätt dvs. bostadsrätten jämförs med en motsvarande hyresrätt och får därigenom ett tänkt hyresvärde.
Så ser gällande praxis ut, men Skatteverket har nu bytt fot vad gäller sättet på hur bruksvärde för bostadsrätter skall beräknas. Skatteverket har fått rätt i Förvaltningsrätten, men målet har nu gått vidare till Kammarrätten.
Hyressättningens nivå utgår i först hand efter en lägenhetens standard, dvs.om renovering skett samt standard på kök och bad. Enligt Skatteverkets synsätt är detta det inre inte avgörande för bruksvärdesnivån utan istället yttre faktorer som skick vad gäller bl.a. tak och fasad. Resultatet blir att Skatteverket i sin bedömning inte gör direkt jämförelse mellan hyresrätter och bostadsrätter som har samma standard. Blir denna nya beräkningsgrund verkligen gällande blir de framräknade fingerade bruksvärdeshyrorna för bostadsrätter sannolikt mycket lägre än vad de är idag och därmed och de totala beräknade intäkterna så låga att många föreningar med hyreslokaler riskerar att klassas som oäkta. Detta i sin tur innebär i så fall betydande negativa skattekonsekvenser både för förening som medlemmarna. Återstår att se om Förvaltningsrättens beslut kommer att ändras eller inte.
__________________________
Skatteverkets information om beräkningsgrunder mm:
Bedömningsgrunder för äkta förening
Med privatbostadsföretag avses en svensk ekonomisk förening (eller aktiebolag) vars verksamhet till minst 60 % består i att till de egna medlemmarna (delägarna) tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen (aktiebolaget), s.k. kvalificerad användning.
Uppfylls inte dessa krav är föreningen att betrakta som ett oäkta bostadsföretag.
Om en bostadsrättsförenings verksamhet ett enstaka år passerar 60 % gränsen åt något håll ändras som regel inte det sätt på vilket föreningen beskattas.
I gränsfall bör beaktas om insatser eller årsavgifter avseende lokaler eller annan inte kvalificerad användning, bidragit till att finansiera medlemmars boende. Föreligger inte någon sådan finansiering talar detta för att företaget i vissa fall kan utgöra ett privatbostadsföretag trots att en något mindre del av lägenheterna än som motsvarar 60 % av taxeringsvärdet upplåtits till medlemmars boende. Detta kan vara fallet om samtliga bostadslägenheter och lokaler är upplåtna med bostadsrätt samtidigt som det framgår att storleken på insatser eller årsavgifter är fördelade så att medlemmarnas boende inte finansieras genom de insatser eller årsavgifter som gäller för lokaler.
Kvalificerad användning
Till den kvalificerade användningen räknas de bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till fysiska personer. Om en medlem själv bor i sin lägenhet eller hyr ut den
bör inte inverka på bedömningen. Har en medlem däremot flera bostadslägenheter, bör de lägenheter som medlemmen hyr ut till andra än närstående inte anses ha använts till medlemmars boende.
Okvalificerad användning
Till den okvalificerade användningen räknas t.ex. upplåtelse av:
- bostadslägenheter med hyresrätt
- lokaler
- bostadsrättslägenheter till juridiska personer
- antenn
eller reklamplats eller dylikt
- parkeringsplatser/garage. (Upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad)
- gemensamhetsutrymmen som i normalfallet saknar
ett naturligt samband med bostaden, som t.ex. festlokal samt övernattningslägenheter.
Källa:Skatteverket