I vår nyhetsdel har vi den 22 februari och senast den 16 juni skrivit om de lagändringar, Prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt, som kommer att träda i kraft nu vid årsskiftet, samt vad gäller nya krav på ekonomisk plan den 1 januari 2024.
Ändringarna syftar till att stärka det rättsliga skyddet för bostradsrättsinnehavare genom att lika rösträtt skall gälla, bättre information om förhandsavtal, stärkta krav på ekonomisk plan, och att årsredovisningen skall innehålla vissa nyckeltal mm.
Vad vi inte tagit upp tidigare och som inte heller fått någon större medial uppmärksamhet är att i propositionens senare del finns nya lagändringar beträffande förutsättningarna för bostadsrättshavares renoveringar. De nya ändringarna och regleringarna är mycket viktiga och kommer att få stor betydelse för såväl medlemmar som föreningarna. I det följande görs i redigerad punktform en genomgång av de nya reglerna som följer propositionens uppställning och innehåll.
11.1 Syftet är att undanröja osäkerhet
En bostadsrättshavare har jämfört med en hyresgäst en relativt långtgående rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Det är naturligt med hänsyn till de likheter som finns mellan en bostadsrätt och en äganderätt. Samtidigt måste bostadsrättshavarens önskan om att själv bestämma över lägenhetens utformning balanseras mot övriga medlemmars intresse av att det inte vidtas åtgärder som är till skada eller olägenhet för föreningen, exempelvis åtgärder som påverkar byggnadens hållfasthet.
Olika bostadsrättsföreningar tillämpar reglerna om bostadsrättshavarens ändringar i lägenheten på olika sätt. Det finns en osäkerhet bland föreningar och medlemmar om vilka åtgärder som får vidtas på egen hand respektive endast efter föreningens tillstånd. Det förekommer att bostadsrättshavare utför förändringsåtgärder utan nödvändigt tillstånd, vilket kan innebära att åtgärder vidtas som kan vara skadliga för andra medlemmar och för fastigheten. Bostadsrättshavaren kan bli skyldig att i efterhand återställa lägenheten samtidigt som vissa värden inte går att återskapa.
Det är viktigt att det finns ett tydligt och förutsebart regelverk som balanserar de motstående intressen som kan finnas när en bostadsrättshavare vill ändra i lägenheten. Bostadsrättsföreningarna bör ha verktyg för att ingripa effektivt mot åtgärder som kan skada föreningen och dess fastighet. Samtidigt måste regelverket vara transparent och rättssäkert så att det som bostadsrättshavare är lätt att göra rätt. Möjligheten att i stadgarna bestämma att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd ska tas bort.
11.2 Det skall klarare framgå vilka åtgärder som är tillståndspliktiga
Fler åtgärder ska uttryckligen kräva tillstånd.En bostadsrättshavare som vill utföra åtgärder i lägenheten måste i vissa situationer söka tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. Enligt hittills gällande regler krävs tillstånd för åtgärder som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten och andra väsentliga förändringar av lägenheten. Detta gäller om det inte har bestämts i stadgarna att åtgärderna får utföras utan styrelsens tillstånd. Styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (7 kap. 7 § bostadsrättslagen).
Det tillståndspliktiga området ringas alltså in genom att vissa åtgärder anges specifikt – ingrepp i bärande konstruktioner och ändring av vissa ledningar – medan det i övrigt ska göras en bedömning av om åtgärderna innebär en väsentlig förändring av lägenheten. Enligt vad som uttalades i lagförarbetena när regeln fick sin aktuella utformning kan väsentliga förändringar vara sådana som innebär att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde inte tas till vara. Vidare angavs att ingrepp i sådana ledningar och ventilationskanaler som föreningen ansvarar för normalt bör anses utgöra en väsentlig förändring. Däremot bör enligt vad som uttalades åtgärder som t.ex. innebär förflyttning av väggar som saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte anses utgöra någon väsentlig förändring. Sådana åtgärder är i stället jämförbara med t.ex. ommålning, tapetsering och ny golvbeläggning och kräver som regel inte styrelsens tillstånd (se prop. 2002/03:12 s. 62, 63 och 115).
Styrelsens tillstånd bör därför krävas även för ingrepp i en anordning för ventilation. Även mindre sådana ändringar kan påverka ventilationen för andra lägenheter i huset. Av säkerhetsskäl bör även ändring och installation av eldstad och rökkanal och andra åtgärder som påverkar brandskyddet uttryckligen kräva styrelsens tillstånd. Det bör också förtydligas att det inte enbart är ändringar av ledningar för avlopp, värme, gas och vatten som kräver till-stånd, utan även installation av sådana. Installation av sådana ledningar kan bl.a. orsaka föreningen merkostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar.
Föreningens skyldighet att bevara huset på bästa sätt gäller inte bara tekniska kvaliteter utan det kan också finnas kulturhistoriska och andra värden som bör bevaras. Exempelvis får en byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt inte förvanskas (se 8 kap. 13 § plan- och bygglagen [2010:900]). Föreningen har i egenskap av fastighetsägare ett ansvar för att sådan förvanskning av huset inte sker. Om en åtgärd vidtas i strid med förvanskningsförbudet riskerar fastighetsägaren att få ett föreläggande om rättelse riktat emot sig (11 kap. 20 § plan- och bygglagen). Det är därför rimligt att styrelsens tillstånd krävs för åtgärder som riskerar att påverka sådana värden.
Förvanskningsförbudet i plan- och bygglagen förutsätter inte att byggnaden åtnjuter skydd i formell mening genom att pekas ut som särskilt skyddsvärd i detaljplan, områdesbestämmelser eller något annat beslut. Detsamma bör gälla för tillståndsplikten, dvs. styrelsen får göra en självständig bedömning av om det är fråga om en byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Däremot kan den omständigheten att byggnaden i t.ex. detaljplan har utpekats som särskilt värdefull inverka på bedömningen av om en åtgärd kan sägas vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om styrelsen gör bedömningen att föreningens byggnader är särskilt skydds-värda bör det kommuniceras till medlemmarna, liksom på vilket sätt styrelsen anser att värdena bör skyddas och tillvaratas.
En bostadsrättshavare som är osäker på om den åtgärd som han eller hon vill vidta kräver tillstånd bör alltid kontakta styrelsen för besked. För den bostadsrättshavare som vidtar adekvata försiktighetsmått finns det därmed inte någon egentlig risk för förverkande på grund av oklarheter kring om en åtgärd är tillståndspliktig eller inte. Om bostadsrättshavaren är oense med styrelsen om huruvida åtgärden eller tillåtlig eller inte kan han eller hon begära hyresnämndens prövning, se avsnitt 11.3.
Ett tillstånd ska kunna förenas med villkor
Styrelsen skall ha rätt att villkora ett tillstånd till en åtgärd i en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden av att bostadsrättshavaren i förhållande till föreningen tar på sig det ansvar mot tredje man åtgärden kan föranleda.
Ett villkor bör kunna ställas upp oavsett om det är fråga om en lägenhet med särskilda värden eller inte och tillämpningen bör heller inte vara begränsad till att avse villkor om ansvar mot tredje man. Det bör dock krävas att villkoret är klart och tydligt och verkligen behövs för att tillståndet ska kunna meddelas (jfr rättsfallet RH 2020:10).
Tillståndsplikten ska inte kunna inskränkas genom stadgarna
Det är inte möjligt för en bostadsrättsförening att besluta att tillståndsplikten ska vara mer långtgående än vad som framgår av bostadsrättslagen. Däremot kan en bostadsrättshavares frihet att göra förändringar i lägenheten utan styrelsens tillstånd utökas genom en stadgebestämmelse (7 kap. 7 § tredje stycket bostadsrättslagen).
Utredningen menar att det saknas ett verkligt behov av möjligheten att utöka bostadsrättshavarens frihet och framhåller att det snarare finns risker med den hittillsvarande regleringen. Om bärande väggar tas ned eller alltför stora ingrepp görs kan byggnadens konstruktion och hållfasthet komma i fara. Enligt regeringens mening är det därför viktigt att styrelsen har en oinskränkt möjlighet att säkerställa ett adekvat skydd för fastigheten och ta ställning till åtgärderna i varje enskilt fall. Möjligheten att genom stadgebestämmelser avvika från tillståndsplikten bör därför tas bort. Detta leder också till ett mer överskådligt regelverk för både bostadsrättshavarna och styrelsen.
11.3 Hyresnämnden ska kunna godkänna en åtgärd
Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut ska han eller hon få begära att hyresnämnden prövar frågan.
Hyresnämnden bör kunna ge tillstånd till en renoveringsåtgärd
Som nämns i avsnitt 11.2 kan styrelsen vägra att lämna tillstånd till en åtgärd, förutsatt att den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (7 kap. 7 § bostadsrättslagen). Den bostadsrättshavare som inte är nöjd med styrelsens beslut är enligt den hittillsvarande ordningen hänvisad till att väcka talan vid allmän domstol för att få fastställt att styrelsen ska ge tillstånd till en viss åtgärd. Enligt utredningen är det inte ovanligt att en bostadsrättshavare i stället väljer att vidta åtgärden olovligen. En bostadsrättsförening som vill ha en prövning av tillåtligheten är i praktiken hänvisad till att i efterhand kräva återställelse av en olovligen utförd åtgärd genom talan vid allmän domstol. En sådan process är tidsödande och riskerar att bli mycket kostsam.
Enligt regeringens mening bör en bostadsrättshavare som har nekats att få utföra en åtgärd kunna få tillåtligheten prövad på ett enklare och billigare sätt. Om bostadsrättshavaren kunde vända sig till hyresnämnden för att få styrelsens bedömning prövad skulle det inte bara vara till stor fördel för bostadsrättshavaren, utan även för föreningen. Detta eftersom det på förhand blir definitivt avgjort om en åtgärd får genomföras eller inte. En motsvarande reglering finns för bostadsrättshavare som av styrelsen har nekats att hyra ut lägenheten i andra hand. Ett sådant förenklat förfarande kan visserligen öka processbenägenheten i och med att fler åtgärder kan komma att bli föremål för rättslig prövning. Det är ändå att föredra framför den osäkerhet som råder i dag och som leder till processer om återställande som, även om de numerärt inte är så många, kan vara mycket omfattande och komplicerade.
Sammantaget finns det starka skäl för att en bostadsrättshavare som önskar utföra en renoveringsåtgärd i sin lägenhet ska kunna vända sig till hyresnämnden om han eller hon är missnöjd med styrelsens beslut, dvs. om beslutet är nekande eller förenat med villkor som han eller hon inte kan acceptera. Hyresnämndens beslut bör kunna överklagas till Svea hovrätt. Skadebedömning som ska göras av styrelsen, och i förekommande fall hyresnämnden, inte bara ska omfatta skada eller olägenhet för föreningen utan även för en enskild bostadsrättshavare. Enligt regeringens mening ingår emellertid en sådan bedömning redan i den prövning som styrelsen och – enligt förslaget – hyresnämnden ska göra. Om en enskild medlems intressen är tillräckligt tungt vägande kan det finnas skäl att neka en åtgärd. Något förtydligande av vad skadebedömningen ska omfatta är därmed inte nödvändigt (jfr prop. 2002/03:12 s. 193). Det är viktigt att styrelsen inför ett beslut om en åtgärd som potentiellt kan påverka andra medlemmar ger sådana medlemmar tillfälle att ha synpunkter på ansökan. På så sätt säkerställer styrelsen ett i detta hänseende fullgott beslutsunderlag.
När det gäller frågan om att utvidga möjligheten att begära hyresnämndens prövning av styrelsens beslut gör regeringen följande överväganden. Styrelsens och därmed också hyresnämndens bedömning ska utgå från föreningens intressen. Denna bedömning innefattar att väga samtliga berörda medlemmars intressen mot varandra. En sådan beslutsordning framstår som naturlig i en förening. En generell klagorätt skulle riskera att påtagligt höja konfliktnivån i många bostadsrättsföreningar.
Att den som av styrelsen får avslag på sin ansökan om renovering nu föreslås kunna vända sig till hyresnämnden innebär vidare inte någon försämrad ställning för övriga medlemmar. En medlem som drabbas av skada på grund av en renoveringsåtgärd kan oförändrat rikta anspråk mot föreningen eller den bostadsrättshavare som har utfört åtgärden.
Bevisbörda och beviskrav
Bedömning av rättsläget är att det ligger på styrelsen att visa att en åtgärd är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om styrelsen inte kan visa det, ska den ge tillstånd till åtgärden. Det skall nu i stället vara bostadsrättshavaren som inför styrelsen och sedan vid en eventuell överprövning ska visa att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Frågan är om det nu finns tillräckliga skäl för att i lag reglera frågor om bevisbörda och beviskrav. Som rättstillämpningen ser ut ligger det visserligen på styrelsen att motivera ett avslag med hänsyn till den skada eller olägenhet som kan drabba föreningen, men den bostadsrättshavare som vill utföra en åtgärd har samtidigt ett ansvar för underlaget för tillståndsprövningen. En styrelse ska alltså inte behöva ge tillstånd om bostadsrättshavaren har presenterat så undermålig utredning att riskbilden är oklar. Det bör även beaktas att det är styrelsen som har tillgång till mest information om föreningens fastighet. Sammantaget finns det inte tillräckliga skäl för att reglera frågor om bevisbörda och beviskrav i lag, utan principer för det bör även fortsättningsvis utvecklas genom rättstillämpningen.
11.4 Skarpare sanktioner mot olovliga åtgärder
En olovligen utförd åtgärd ska kunna leda till att bostadsrätten förverkas. Bostadsrätten ska dock inte förverkas i ringa fall, eller om bostadsrättshavaren vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får det beviljat av hyresnämnden.
Bostadsrättsföreningens rätt att i vissa fall avhjälpa brister på bostadsrättshavarens bekostnad ska också omfatta brister som har uppkommit genom otillåtna ändringsarbeten.
Föreningen ska kunna avhjälpa brister på bostadsrättshavarens bekostnad
En bostadsrättsförening kan i vissa situationer åtgärda en brist i en lägenhet på bostadsrättshavarens bekostnad. Det gäller då bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick i sådan utsträckning att någon annans säkerhet äventyras eller om det finns en risk för omfattande skador på någon annans egendom. Det krävs också att bostadsrättshavaren inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt (7 kap. 12 a § bostadsrättslagen). Enligt regeringens mening bör bestämmelsen tydliggöras så att bostadsrättsföreningen även får rätt att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa brister som har orsakats av olovliga renoveringsåtgärder.
Källa: Prop. 2021/22:171