Ansvarsfördelningen vad gäller skador på fastighet som vållats på grund av vårdslöshet eller försumlighet, dvs. skadeståndsgrundande, i samband med andrahandsuthyrning skiljer sig beroende på vilken typ av nyttjanderättsupplåtelse det är fråga om, hyresrätt eller bostadsrätt. Båda är ju möjliga inom ramen för en bostadsrättsförenings verksamhet.
Beträffande fallet då det rör sig om hyresförhållande så har HD, NJA 2014 s 465 slagit fast vad som gäller rättsligt. Målet gällde en andrahandsuthyrning av en lokal där det uppkom läcka från en dryckesautomat.
Hyresvärden som givit tillstånd till andrahandsuthyrningen stämde förstahandshyresgästen och begärde ersättning för skadorna enär man gjorde gällande att förstahandshyresgästen enligt JB 12 kap. 24§ 4 st. var ansvarig för andrahandshyresgästens vårdslöshet eller försummelse då denne inte satt av en trycksatt ledning. I JB 12 § talas om uthyrning som skett utan hyresvärdens tillstånd.
Båda underinstanserna kom fram till att förstahandshyresgästen skall anses vara ansvarig för försummelsen, dvs. att det aktuella lagrummet skall gälla även då uthyrning skett med fastighetsägarens tillstånd.
HD som bara prövade frågan om det aktuella lagrummets tillämpning, dvs. då tillstånd lämnats av fastighetsägaren, kom till samma domslut som tingsrätten och hovrätten. Målet gällde visserligen lokal men slutsatsen gäller även för hyresrätter.
Är då rättsläget det samma vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt, dvs. att föreningen kan hålla medlem ansvarig för vållande av skada på fastigheten som andrahandshyresgästen gör sig skyldig till. Svaret är nej.
Frågeställningen har aktualiserats genom Svea Hovrätts dom i mål T2241-16. I målet stämde föreningen två innehavare av en bostadsrätt med anledning av en vattenskada. I tingsrätten gjorde föreningen gällande att innehavarna var ansvariga enligt BRL 7 kap 12§ samt med analog tillämpning av vad som gäller inom hyresrätten. Bostadsrättsinnehavarna bestred på den grunden att det inte finns något lagligt stöd för att göra dem ansvariga för vållande av en andrahandshyresgäst avseende skada utanför lägenheten.
Tingsrätten gav i sin dom bostadsrättsinnehavarna rätt, dvs. att BRL 7 kap. 12§ enbart reglerar skador i lägenheten och att BRL i övrigt inte reglerar skador som uppkommer utanför lägenhet. Inte heller kan de regler som gäller för hyresrätten tillämpas analogt.
Föreningen överklagande men hovrätten fastställde tingsrättens dom samt uttalade att ett bifall av kärandens talan skulle innebära att medlem fick ett strikt ansvar vid vållande genom vårdslöshet eller försumlighet av en andrahandshyresgäst. För att strikt ansvar skall kunna bli aktuellt så krävs uttryckligt stöd i lag vilken nu inte var fallet.
Slutsatsen för styrelser i bostadsföreningar är att man skall vara medveten om den risk som föreningen tar samt vara uppmärksam vid godkännande av hyresgäst vid andrahandsuthyrning eftersom det är mot denne som ett eventuellt skadeståndsanspråk måste rikta sig. Det belyser vikten av att hyresgästen har ett gott försäkringsskydd.