Att säga upp lokalhyresgäst för avflyttning blev dyrt
Att upplösa ett hyresförhållande avseende en lokalhyresgäst är förenat med en hel del juridiska frågeställningar och kan om det inte hanteras rätt blir mycket kostsamt för en bostadsrättsförening. Hovrätten för Övre Norrland har i dom 2014-02-14, T 612-12, avgjort ett illustrativt fall. Hovrätten fastställde att bostadsrättsföreningen inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med grillkiosken och ålade liksom tingsrätten därför föreningen att betala 400.000 kronor till bolaget som ägde grillkiosken. Bolaget hade gjort gällande att rörelsen var värd betydligt mer och överklagade men hovrätten gick på samma linje som tingsrätten.
Domstolarna utvecklar i sina domskäl beskrivande och utförligt de aktuella rättsliga frågorna samt vad som är gällande rätt något som bör vara av intresse för en bostadsrättsförening som har lokalhyresgäster. Vad vi tänker närmast på är grundläggande saker som innebörden av det s.k. indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster, vad som är besittningsbrytande grund, intresseavvägning, värderingstidpunkt, samt värderingsgrund för ersättningen storlek. Vidare även ersättningsskyldighet enligt 12 kap 57-58§ JB, hyresvärdens anvisningsskyldighet vad gäller annan lokal och bevisbördan härför liksom överlämnande av preciserade uppgifter.
Nedan följer tingsrättens dom och hovrättens fastställande. Tingsrättens dom ger en mer utförlig genomlysning av de olika rättsliga ställningstagandena, detta särskilt under rubriken ”de rättsliga ställningstagandena”.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
- Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
- Kebabmannen i Skellefteå, som ska svara för sina egna rättegångskostnader ihovrätten, ska ersätta HSB Bostadsrättsförening Sörböle strand i Skellefteå fördess rättegångskostnader i hovrätten med 22 560 kr, varav 21 600 kr avser ombudsarvode och 960 kr avser resekostnader. På beloppet ska utgå ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för hovrättens dom till dess betalning sker.
___________________
YRKANDEN M.M. I HOVRÄTTEN
Kebabmannen i Skellefteå AB (Kebabmannen) har yrkat att hovrätten med ändring av tingsrättens dom förpliktar HSB Bostadsrättsförening Sörböle strand i Skellefteå (HSB) att till Kebabmannen betala 1 400 000 kr plus ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen (1975:635) från den 18 juli 2011 (dagen för delgivning av stämningsansökan) till dess betalning sker.
HSB har motsatt sig ändring. HSB har gått med på sättet att beräkna räntan.
Kebabmannen har också yrkat att hovrätten ska förplikta HSB att svara för Kebabmannens rättegångskostnader såväl vid tingsrätten som i hovrätten. HSB har motsatt sig yrkandena och yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Utredningen i hovrätten har varit huvudsakligen densamma som vid tingsrätten.
Hovrätten har tagit del av de av Kebabmannen åberopade förhören med Mehdi Karimi, Rune Linder, Göran Davidsson, Bassel Hamie och Ali Aldjassas genom uppspelning av tingsrättens ljud- och bildinspelningar. HSB har åberopat besiktnings-/värderingsutlåtande 2011.
Eftersom HSB inte har överklagat tingsrättens dom, är det genom den domen slutligt avgjort att HSB på grund av att hyresförhållandet har upphört ska ersätta Kebabmannen för dess förlust av rörelsen med minst 400 000 kr, beräknat enligt marknadsvärdemetoden.
Målet i hovrätten gäller dels frågan vilken tidpunkt som ska läggas till grund för värderingen, dels frågan vilket marknadsvärde rörelsen hade vid den tidpunkten.
Hovrätten prövar först frågan om Kebabmannen har lyckats visa att rörelsen hade ett marknadsvärde överstigande 400 000 kr vid tidpunkten för uppsägningen i februari 2007, som bolaget ansett ska utgöra värderingstidpunkt. Om så inte är fallet, ska tingsrättens dom fastställas.
I likhet med tingsrätten anser hovrätten att det förhållandet att det finns en grundläggande osäkerhet kring värderingen av snabbmatsrörelser och att det förekommer svarta pengar i branschen inte kan medföra att man kan frångå de krav som normalt måste ställas när en domstol ska bedöma värdet av en rörelse. Vid beräkningen av en rörelses marknadsvärde utgörs rörelsens faktiska värde av vad en klok och seriös köpare vid den aktuella tidpunkten var villig att betala för den (jfr rättsfallet RH 1999:45).
HSB har åberopat ett värderingsutlåtande från Håkan Warnelid. Hovrätten delar tingsrättens bedömning att hans värdering framstår som robust, om än med vissaosäkerheter beträffande hänsynen till Brogrillens utmärkta läge. Enligt utlåtandet bedöms värdet våren 2009 till 325 000 kr +/- 10 procent. Vittnena som åberopats av Kebabmannen har uttalat sig generellt om tänkbara värden eller i vissa fall vad de skulle ha kunnat tänka sig att betala för rörelsen. Några uppgifter om konkreta och seriösa bud har dock inte framkommit av vittnesförhören. Inte heller finns några jämförelser med genomförda försäljningar av liknande rörelser på orten.
Mot denna bakgrund anser hovrätten att Kebabmannen inte har bevisat att marknadsvärdet vid den av Kebabmannen valda värderingstidpunkten överstigit av tingsrätten utdömda 400 000 kr. Tingsrättens dom ska redan på den grunden fastställas.
Rättegångskostnader
Hovrätten finner inte skäl att göra någon ändring i tingsrättens fördelning av rättegångskostnaderna där.
Vid denna utgång i målet ska Kebabmannen ersätta HSB för dess rättegångskostnader i hovrätten. Det råder inte tvist om beloppet.
Hovrättsråden Hans Sundberg och Pia Sandeskog (referent) samt t.f. hovrättsassessorn
Emma Önneby har deltagit i avgörandet. Domstolen är enig.
SKELLEFTEÅ TINGSRÄTT DOM
2012-07-10
Skellefteå
Mål nr
T 902-11
DOMSLUT
- HSB Bostadsrättsförening Sörböle strand i Skellefteå ska till Kebabmannen ISkellefteå AB betala 400 000 kr plus ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen frånden 18 juli 2011 till dess betalning sker.
- Vardera parten ska svara för sina rättegångskostnader.
______________________
BAKGRUND
Kebabmannen I Skellefteå AB (fortsättningsvis Kebabmannen), som ägs av Mehdi Karimi, förvärvade den 1 april 2003 en snabbmats- och kioskrörelse som bedrevs under namnet Brogrillen. I köpekontraktet angavs priset till 700 000 kr. I överlåtelsen ingick att Kebabmannen övertog hyresrätten till lokal i fastigheten med adress Brogatan 1, som låg vid Parkbrons södra brofäste i Skellefteå. Kebabmannen ingick ett hyresavtal med fastighetsägaren, som var Fastighetspoolen i Skellefteå AB. HSB Bostadsrättsförening Sörböle strand i Skellefteå (fortsättningsvis föreningen) kom
därefter att förvärva fastigheten och överta ställningen som hyresvärd. För hyresavtalet gällde tre års avtalstid och den senaste innevarande hyrestid löpte ut den 31 mars 2009.
Under hösten 2006 träffade föreningen och Skellefteå kommun (fortsättningsvis kommunen) ett exploateringsavtal som omfattade den fastighet där Brogrillen var belägen och som syftade till att flerbostadshus skulle uppföras. De befintligabyggnaderna skulle rivas. I februari 2007 sade föreningen upp Kebabmannen till avflyttning den 1 april 2009. Hyresnämnden beslutade den 14 april 2009 att medge Kebabmannen uppskov med avflyttning till den 1 april 2010. Byggnaden där Kebabmannens lokal fanns revs därefter men någon ny byggnad har ännu inte uppförts på platsen.
Kebabmannen har i detta mål begärt ersättning av föreningen på grund av uppsägningen.
YRKANDEN
Kebabmannen har yrkat att tingsrätten ska förplikta föreningen att till Kebabmannen betala 1 400 000 kr plus ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från den 18 juli 2011 (dagen för delgivning av stämningsansökningen) till dess betalning sker.
Föreningen har bestritt yrkandet. För det fall tingsrätten skulle finna att ersättning ska utgå har ett belopp om 64 128 kr, motsvarande en årshyra, vitsordats som skäligt i och för sig. Sättet att beräkna räntan har också vitsordats.
Parterna har yrkat ersättning för sina respektive rättegångskostnader.
Kebabmannen har även yrkat att föreningen solidariskt med sitt ombud Ola Thored, oberoende av utgången i målet, ska förpliktas att svara för 35 000 kr av Kebabmannens processkostnader. Kebabmannen har också yrkat att föreningens processkostnad ska reduceras med 35 000 kr för det fall föreningen blir att anse som vinnande part.
Föreningen och Ola Thored har bestritt dessa yrkanden.
GRUNDER
Kebabmannen
Föreningen har under åberopande av att huset skulle rivas sagt upp hyresavtalet och vägrat att förlänga det. Föreningen har inte anvisat Kebabmannen någon annan lokal, än mindre någon godtagbar sådan. Föreningen har inte heller i annat fall haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Kebabmannen har därför rätt till ersättning för den skada som föreningens uppsägning orsakade. Skadan motsvarar rörelsens marknadsvärde och uppgår till i vart fall det yrkade beloppet.
Föreningen
Huset skulle rivas och föreningen och Skellefteå kommun har, ensamt och gemensamt, anvisat Kebabmannen flera godtagbara lokaler. Eftersom huset skulle rivas och bostäder byggas på platsen hade föreningen också befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Kebabmannen saknar därför rätt till ersättning till följd av uppsägnimngen.Värdet på Kebabmannens rörelse uppgår inte till det yrkade beloppet. För det fall tingsrätten skulle finna att ersättning ska utgå ska den jämkas till en årshyra eftersom Kebabmannen inte begränsat sin skada.
UTREDNINGEN VID TINGSRÄTTEN
Föreningen har som skriftlig bevisning åberopat
– besiktnings/värderingsutlåtande från Braverdi Företagsmäklare,
– sammanställning av alternativa lokaliseringar för Brogrillen upprättad av Skellefteå kommuns planeringschef Lars Hedqvist 2009-10-18 samt
– e-postkorrespondens under november 2009 mellan Lars Hedqvist och
Kebabmannens ombud Bengt Norell. Mehdi Karimi har hörts. På Kebabmannens begäran har vittnesförhör hållits med Bengt Norell, Rune Linder, Göran Davidsson, Bassel Hamie och Ali Aldjassas. På föreningens begäran har vittnesförhör hållits med Jesper Josbrandt och Lars Hedqvist.
De hörda personerna har berättat bl.a. följande.
Mehdi Karimi
Han köpte Brogrillen år 2003 av en bekant till honom. Han hade egen erfarenhet av branschen sedan mer än 15 år tillbaka. Han tittade på boksluten, omsättningen och andra papper. Han bad också om råd från sin revisor och andra bekanta. Brogrillen hade ett mycket bra läge och det fanns inga andra konkurrenter i närområdet. Han och säljaren kom överens om priset 700 000 kr, som var ett rimligt pris. Han betalade dessutom mer svart. När han köpte Brogrillen var det inte tal om någon kommande rivning. Han hade i stället stora planer på att utöka verksamheten till större lokaler i huset. Efter att fastigheten hade sålts till HSB började rykten gå om rivning. Han bedömer att Brogrillen hade ett marknadsvärde på ca 2 000 000 kr när föreningen sade upp hyreskontraktet. Han fick inget erbjudande från HSB om ersättningslokal. Det enda som det diskuterades om med HSB var en lokal i den nya byggnaden som skulle uppföras på fastigheten. Något erbjudande från HSB om andra lokaler fick han inte heller.
Alternativ 2 i Lars Hedqvists sammanställning presenterade han själv för kommunen.
HSB var inte involverade. Han fick den lokalen visad för sig men ägarna av den ville inte hyra ut lokalen utan i stället sälja den för 3 000 000 kr, vilket han inte hade. Kommunen kunde inte hjälpa till med hans förslag om att han och kommunen skulle köpa lokalen tillsammans och att han sedan skulle hyra den. Altenativ 3 i sammanställningen vet han fortfarande inte var den ligger. Altenativ 4, den s.k. Blå Butiken, visste han om att den hade gått i konkurs och han hade kontakter med Lars Hedqvist kring den. Det var dock inte tillåtet att sälja snabbmat där och dessutom fanns det ett stort antal konkurrenter på Anderstorp.
Bengt Norell
Han har under den tid han företrätt Kebabmannen inte mottagit några erbjudanden av HSB eller kommunen om ersättningslokal, än mindre uppgifter för att kunna bedöma om en ersättningslokal var godtagbar. Man måste skilja på kontakter och faktiska erbjudanden. Det fördes diskussioner om andra lokaler. I januari 2008 tittade man på möjligheterna att skapa en lokal i den nya byggnaden som planerades. Han hade också många kontakter med Jesper Josbrandt om skadan och annat. Jesper Josbrandt lämnade aldrig några erbjudanden om ersättningslokal till honom.
Rune Linder
Han har jobbat inom restaurangbranschen med etablering, inredning och utrustning sedan år 1974. Han bedömer att Brogrillen, som var en av Skellefteå äldsta grillar, vid tidpunkten för uppsägningen i februari 2007 hade ett marknadsvärde i spannet 80–85 procent av omsättningen, som var 2 000 000 kr. Bedömningen rör värdet före uppsägningen och grundar sig på att det fanns ett giltigt hyreskontrakt och en intakt rörelse. Han åkte till Brogrillen och inventerade lokalen. Det var en intakt grill med utrustning. Vilka investeringar som hade gjorts vet han inte. När han tittade i bokföringen såg han att lönsamheten inte var särskilt god. T.ex. fanns det för få parkeringsplatser. Vid en värdering utgår man från rörelsens innehåll (inventarier,maskiner, utrustning), vad den säljer för och dess läge. Brogrillen hade ett s.k. A-läge med stor genomströmning av människor. Hyran för restauranglokalen var relativt låg.
Priset brukar hamna på 70 till 100 procent av omsättningen. Beträffande tänkbara köpare kan det sägas att denna typ av restaurangrörelser till 95 procent bedrivs avinvandrare. Köparnas utgångspunkt är försörjningen av familjen. Många frågar inte ensefter papper eller bokslut utan gör sin bedömning utifrån läget, hyran och omsättningen.
Göran Davidsson
Han har jobbat hela livet med mat och livsmedel. Han har bl.a. varit krögare i 20 år,varit delägare i flera restauranger och även arbetat som IT-konsult. För den här typen av snabbmatsrestauranger utgörs ägarkategorin av invandrare, som har svårt att ta sig in på någon annan del av restaurangmarknaden. Efterfrågan på snabbmatrörelser harvarit oerhört hög fram till för bara ett par år sedan. Det fanns färre lokaler än efterfrågan. Köparna vill skapa sig ett arbete och någonstans för familjen att vara. Eftersom bankerna inte lånar ut till denna typ av rörelser lånar man pengar från familj/vänner. Det finns inga relationstal mellan ett tilltänkt pris och rörelsens vinst. En rörelse som drivs med familjen har låga fasta kostnader och har lätt att nå ”break even”. Det kan därför vara möjligt att tjäna en del pengar. Det är också en bransch där det förekommer svarta pengar. Brogrillen hade ett helt unikt läge i Skellefteå när det gällde genomströmning. Han vet ingen annan snabbmatsrestaurang här som hade ett lika gyllene läge. Utifrån en omsättning på ca 2 000 000 kr är det tänkbart att Brogrillen hade ett värde på 1 500 000 kr – 2 000 000 kr.
Bassel Hamie
Han driver sedan tre år tillbaka en snabbmatsrörelse som heter Korv-Ivars. Han kom till Sverige år 2003. Det var trots hans utbildning svårt att få jobb i Sverige och han bestämde sig därför för att starta eget. Han hade ätit på brogrillen och frågade
Mehdi Karimi om denne kunde hjälpa honom och om priserna i pizzeriabranschen.Han var intresserad av Brogrillen år 2006–2007 eftersom han bor på Sunnanå. När de pratade lite om den frågade Mehdi Karimi ”har du 1,5?”. Han hade varit beredd att betala 1 500 000 kr för Brogrillen om han hade haft de pengarna. Tumregeln i branschen är att betala 75 procent av omsättningen.
Ali Aldjassas
Han har jobbat i pizzeriabranschen sedan år 1995, som egen företagare sedan år 1998, och har haft flera pizzerior i Skellefteå. Folket i branschen här, särskilt leverantörerna, har bra koll på varandra och vad som händer. Han var själv intresserad av Brogrillen när Mehdi Karimi köpte den. Då var den ingen pizzeria ännu. Han hade muntlig kontakt med den tidigare ägaren, som ville ha 1 100 000 kr – 1 200 000 kr för Brogrillen. Det hade han varit beredd att betala. Han tror att Mehdi Karimi fick köpa den för 700 000 kr. Det kan ha varit så att den tidigare ägaren var less på det slitsamma arbetet och att denne och Mehdi Karimi var vänner. Han känner inte till detaljerna ideras överenskommelse.
Jesper Josbrandt
Han är sedan år 2003 VD för HSB Norr. Det hade under ganska lång tid inte byggts bostäder i Skellefteå och det fanns därför en efterfrågan. Diskussioner hade förts med kommunen, som var intresserad av att bygga studentbostäder. Under projektet väcktesidén om att HSB och kommunen skulle byta mark med varandra för att skapa utrymmeför bostader närmare vattnet och för att studentbostäder skulle kunna byggas längre upp. I uppgörelsen med kommunen ålåg det HSB att friställa tomtytan där studentbostäderna skulle byggas, dvs. där Brogrillen fanns. Utöver Brogrillen fanns det 7–8 andra hyresgäster i huset; de flesta med s.k. rivningskontrakt. Alla sades upp vidsamma tidpunkt. Uppgörelser träffades med alla av dem. För flera innebar det att de kunde vara kvar under uppsägningstiden utan att behöva betala hyra. De sade upp hyreskontraktet med Brogrillen två år innan avtalstiden gick ut för att det skulle finnas god tid för att hitta en lösning. De förde diskussioner med Mehdi Karimioch med Bengt Norell om att hitta konstruktiva lösningar som skulle passa för Brogrillen. Kontakterna var ganska intensiva under hösten 2008. De presenterade förslaget om en ny restauranglokal i den nya byggnaden, som skulle uppföras av Lindbäcks Bygg och inte av HSB. Idéerna presenterades för Bengt Norell. Han vet inte varför det inte blev av men gissar att det berodde på att Brogrillens hyreskostnad var låg och att det skulle bli en annan hyresnivå i nyproduktion. Diskussionerna om en ny lokal innefattade ett erbjudande till Brogrillen. Eftersom det var tidigt i projektet gick det inte att presentera en färdig skiss och offert. Även om många detaljer återstod kunde en indikation på hyresnivån ges. Hans diskussioner med Bengt Norell handladeom nyproduktionen och om erbjudandet att stanna kvar i den befintliga lokalen så länge det gick på ett rivningskontrakt. Det var osäkert när rivning skulle ske och det kunde komma att dröja. Han vet också att det fördes diskussioner om olika alternativ med kommunen genom Lars Hedqvist under hösten 2009. HSB har levt upp till sin vision för sin verksamhet och har försökt hjälpa hyresgästen. Brogrillens rörelse hade en synnerligen begränsad intjäningsförmåga. Under åren innan HSB kom i bilden hade en kontrollbalansräkning fått upprättas. En värdering med direkavkastningsmetoden innebär endast försumbara belopp. Det finns andra värderingsmetoder men man kan inte värdera bolag utifrån värden som inte finns synliga i böckerna.
Lars Hedqvist Han är sedan år 1995 planeringschef för Skellefteå kommun. Exploateringsavtalet mellan HSB och kommunen syftade till att öka bostadsbyggandet, där kommunens intresse låg i studentbostäder. Dessvärre har det i efterhand visat sig att utvecklingen inte blev så positiv som kommunen hoppats på. Eftersom mängden studenter inte har ökat som planerat har det har hela tiden funnits ett överskott av studentbostäder. Det har därför inte byggts några bostäder på den aktuella fastigheten. Arbetet med en ny detaljplan började under år 2005 och det blev samtidigt allmänt känt i media. Han var själv inte med i de första kontakterna som sköttes av lägre tjänstemän. Han kom i kontakt med Mehdi Karimi första gången år 2007 när denne var missnöjd över att inte kunnat vara kvar i lokalen. Han har haft kontakt med Mehdi Karimi och/eller Bengt Norell ett tiotal gånger, både genom telefonsamtal och personliga möten. Han var också inför uppsägningen med vid en diskussion med Jesper Josbrandt, Mehdi Karimi och Bengt Norell om värderingen av rörelsen och eneventuell ersättning. Utifrån boksluten var det ingen särskilt värdefull rörelse. De förde en öppen diskussion om andra lokaler. Den här typen av verksamhet kräver ett bra läge. Mehdi Karimi ville hitta något söder om älven. Kommunen hade dock inga egna kommersiella lokaler eller tomter för sådana ändamål. De pratade om fyra konkretaalternativ, som framgår av den sammanställning som han upprättade den 18 oktober
2009.
Alternativ 1: Han pratade med Mehdi Karimi om det här alternativet som var en lokal i det nya huset som planerades byggas. Lindbäcks Bygg pratade om en hyra på ca 2 000 kr/m2. Slutsatsen blev att Mehdi Karimi inte var intresserad. Nybygget skulle ha gett en orimligt hög hyra och det föll därmed av ekonomiska skäl. Dessutom fanns frågan kvar om var Brogrillen skulle finnas under byggtiden, som kunde förväntas vara minst två år.
Alternativ 2: Detta var en gammal livsmedelsbutik, med kylrum, som låg nära Brogrillens befintliga lokal. Ägarna ville dock inte hyra ut utan sälja den till ett ohemult pris. Ägarna gick dock ned från 5 000 000 kr till 3 000 000 kr. Mehdi Karimi ansåg att det var för dyrt, särskilt med beaktande av att det också krävdes att lokalen byggdes om till restaurang. Det var inte heller möjligt för kommunen att köpa byggnaden och para ihop Brogrillen med annan verksamhet i den.
Alternativ 3: Detta var en tidigare livsmedelsbutik på Sunnanå. Mehdi Karimi ansåg att det inte var någon bra kommersiell lokalisering. Den bedömningen delar han.
Alternativ 4: Detta var den s.k. Blå Kiosken. En befintlig lokal som var till salu. Mehdi Karimi bedömde inte heller att detta läge var tillräckligt kommersiellt. Han anser själv att det här läget var mer kommersiellt än alternativ 3. En annan intressent frågade kommunen om man kunde få bygga om den till någon slags restaurang. Kommunen ändrade sedan detaljplanen åt den presumtive köpare men affären blev inte av.
Den rättsliga regleringen
Om en hyresvärd sagt upp hyresavtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet följer av 12 kap. 57 § första stycket jordabalken att hyresgästen har rätt till ersättning, om det inte föreligger någon av de s.k. besittningsskyddsbrytande grunder som anges i bestämmelsen. Sådan grund föreligger bl.a. om huset ska rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen (punkten 2, det s.k. rivningssfallet) eller om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (punkten 4, den s.k. generalklausulen).
I 12 kap. 58 b § jordabalken anges att om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 § ska hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har orsakats en förlust som inte täcks av denna ersättning, ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust.
Föreligger besittningsskyddsbrytande grund?
Två grunder har åberopats i målet. Föreningen har i målet gjort gällande att besittningsbrytande grund föreligger både enligt punkten 2 (rivningsfallet) och punkten 4 (generalklausulen). Den fjärde punktens ställning som generalklausul gör att det är lämpligt att först pröva om besittningsbrytande grund föreligger enligt punkten 2.
Rivningsfallet
Huset där Kebabmannen hyrde sin lokal har rivits. Frågan är om föreningen anvisat Kebabmannen annan lokal och, i så fall, om den varit godtagbar. Det är föreningen som har bevisbördan i dessa avseenden.
Anvisningsskyldigheten innebär att hyresvärden måste lämna preciserade uppgifter. För att en anvisning ska anses ha skett har det i litteraturen framförts att det krävs att hyresvärden lämnar uppgift om den erbjudna lokalens adress, ungefärlig storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att diskutera hyresvillkoren (se Holmqvist m.fl., Hyreslagen – En kommentar, 2009, s. 679).
Anvisningsskyldigheten påverkas inte av den inställning som hyresgästen eventuellt gett uttryck för med anledning av de mer eller mindre preciserade uppgifter som hyresvärden lämnat.
Genom den skriftliga och muntliga utredningen i målet är det till en början klarlagt att det förts diskussioner mellan å ena sidan föreningen och kommunen och å andra sidan
Kebabmannen i syfte att hitta alternativa lokaler för Brogrillen. Att lokaler har diskuterats innebär dock inte att formenlig anvisning också har skett. Det kan konstateras att föreningen inte närmare har angett vid vilken eller vilka konkreta tidpunkter som en anvisning av andra lokalerna skulle ha skett till Kebabmannen. När det gäller alternativ 1, en lokal i det nya hus som skulle uppföras, kan det därutöver konstateras att det är naturligtvis är förenat med svårigheter att tidigt i en planeringsprocess lämna detaljerade uppgifter om en lokal som inte existerar ännu.
Vad Jesper Josbrandt och Lars Hedqvist berättat om diskussionerna kring den nya lokalen, som verkade avstanna med Mehdi Karimis bristande intresse, är inte tillräckliga för att det ska anses vara visat att Kebabmannen formenligt anvisats en lokal i det nya huset. I ett erbjudande om en lokal i ett nytt hus som ska uppföras i stället för ett befintligt måste det dessutom finnas möjlighet för hyresgästen att omlokaliseras till en provisorisk lokal under tiden nybyggnationen pågår för att hyresvärdens anvisningsskyldighet ska vara uppfylld. Enligt Lars Hedqvist hängde frågan om lokalisering under byggtiden i luften.
Enligt tingsrättens mening har det varit möjligt för kommunen att agera å föreningens vägnar i frågan om annan lokal. Anvisningsskyldigheten har emellertid åvilat föreningen i egenskap av hyresvärd och det är föreningen som bär risken för att kommunens åtgärder inte uppfyllt lagens krav. Vad Lars Hedqvist har berättat om diskussionerna han haft med Mehdi Karimi visar inte att en korrekt anvisning har skett.
Den sammanställning som Lars Hedqvist upprättat uppfyller inte heller lagens krav på
en anvisning. Det kan dessutom noteras att lokalen i alternativ 2 inte var tillgänglig för uthyrning och att det fortfarande i dagsläget tycks råda viss osäkerhet om var lokalen i alternativ 3 var belägen.
Slutligen kan föreningens erbjudande till Kebabmannen om att stanna kvar i den befintliga lokalen fram till rivningen inte anses utgöra en anvisning av annan lokal.
Sammantaget har föreningen inte visat att Kebabmannen har anvisats någon ersättningslokal. I och med att någon korrekt anvisning inte har skett saknas det skäl att pröva frågan om de redovisade lokalerna varit godtagbara.
Generalklausulen
Högsta domstolen får i rättsfallet NJA 2011 s. 27 anses ha klargjort att generalklausulen i punkten 4 i och för sig är tillämplig även om huset ska rivas på det sätt som avses rivningsfallet i punkten 2. Hyresgästens besittningsskydd kan därmed även i rivningsfallet brytas om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Tingsrätten ska vid prövningen enligt generalklausulen först ta ställning till om föreningen har lagt fram ett sakligt avflyttningsskäl gentemot Kebabmannen. Om sådant skäl kan konstateras ska tingsrätten göra en avvägning mellan parternas intresse av lokalen.
Att huset där Kebabmannens lokal var inrymd skulle rivas för att det på den platsen skulle uppföras studentbostäder i enlighet med föreningens avtal med kommunen får anses utgöra ett sakligt skäl för föreningens uppsägning av Kebabmannens hyreskontrakt.
Vid intresseavvägningen som sedan följer måste det enligt tingsrättens mening få betydelse att situationen rivning redan omfattas av den närmast legala intresseavvägning innefattande anvisande av annan godtagbar lokal som föreskrivs i punkten 2. Att en hyresvärd i en rivningssituation som omfattas av punkten 2, i normalfallet skulle kunna hamna i ett bättre läge genom en prövning enligt punkten 4 framstår inte som ändamålsenligt (jfr Ahlinder, i JT 2011–12, s. 576 ff.). Kravet på intresseövervikt för hyresvärden bör därför sättas högre i denna typ av situationer.
Brogrillen var visserligen inte en verksamhet som genererade något stabilt överskott åren innan uppsägningen men omsättningen var god. Därtill kommer att verksamheten var väl etablerad sedan lång tid tillbaka och att den, enligt flertalet av de vittnen som hörts, hade ett utmärkt läge vad avsåg genomströmning och brist på konkurrenter i närområdet. Brogrillen var därmed till betydande del beroende av lokalens läge. Kebabmannen får därför anses ha haft ett starkt intresse av att bredriva verksamheten i den lokal som skulle rivas.
Föreningen får med hänsyn till det planerade bostadsbyggandet också anses ha haft ett starkt intresse av lokalen, även om föreningen inte själv skulle använda marken utan rivningen var ett åtagande i avtalet med kommunen. Det går emellertid inte att helt bortse från att någon ny byggnad ännu inte har uppförts på platsen. Efter uppsägningen förhöll sig föreningen inte passiv utan deltog, tillsammans med kommunen, i diskussioner med Kebabmannen om möjliga lösningar. Föreningen erbjöd också Kebabmannen viss ekonomisk kompensation för uppsägningen.
Vid en samlad bedömning anser tingsrätten inte att föreningens intresse av lokalen överväger Kebabmannens intresse av densamma. Det innebär i sin tur att föreningen inte har visat att den haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Föreningen är därför skyldig att betala ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken till
Kebabmannen. Tingsrätten övergår nu till att bedöma ersättningens storlek.
Ersättningens storlek
Det kan inledningsvis konstateras att det är Kebabmannen som har bevisbördan för den påstådda förlusten och dess storlek.
Om hyresgästens rörelse måste upphöra på grund av uppsägningen ska ersättningen motsvara rörelsens värde, om detta överstiger minimiersättningen motsvarande en årshyra. Olika värderingsmetoder kan leda till olika resultat och det har ansetts att hyresgästen har rätt att åberopa den för honom förmånligaste metoden. Det åligger hyresgästen att visa att förutsättningarna för att tillämpa den värderingsmetoden är uppfyllda.
Kebabmannen har i målet åberopat marknadsvärdesmetoden medan föreningen, som framhållit att rörelsen saknat värde enligt andra värderingsmetoder, inte ansett den tillämplig. Marknadsvärdesmetoden passar bäst när överlåtelsen avser fritt överlåtbara objekt. En lokalhyresrätt får överlåtas under förutsättning att hyresnämnden lämnar sitt tillstånd till överlåtelsen, vilket i sin tur förutsätter att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Det finns därmed inte någon absolut överlåtelserätt, vilket innebär att det fanns en osäkerhet om vad som skulle hända med hyresrätten vid en eventuell överlåtelse av Kebabmannens rörelse. Även med beaktande av detta faktum anser tingsrätten att det genom den av Kebabmannen åberopade muntliga bevisningen och det värderingsutlåtande som föreningen åberopat är visat att Kebabmannens rörelse hade ett marknadsvärde. Marknadsvärdesmetoden är därför tillämplig i målet.
Nästa fråga är vilken värderingstidpunkt som ska användas. Parterna har i den delen haft olika uppfattningar. Kebabmannen har menat att värderingen ska göras per uppsägningen i februari 2007 medan föreningen menat att den ska göras per den tidpunkt till vilken hyresavtalet sades upp, dvs. april 2009. Tingsrätten konstaterar att det är den tidpunkt till vilken uppsägning skett och hyresavtalet upphör som ska utgöra värderingstidpunkten (se Holmqvist m.fl., a.a., s. 708). Värderingen ska därmed ske per april 2009.
Genom vittnesförhören har det med tydlighet framkommit att snabbmatsrörelser inte följer vanliga överlåtelsemönster och att presumtiva köpare ofta har andra utgångspunkter än vad som vanligtvis gäller vid förvärv av rörelser. Det har också framkommit att oredovisade värden, dvs. svarta pengar, förekommer i branschen.
Detta innebär att det finns en grundläggande osäkerhet kring värderingen av snabbmatsrörelser. Det innebär dock enligt tingsrättens mening inte att man kan frångå de krav som normalt måste ställas när en domstol ska bedöma värdet av en rörelse.
Mehdi Karimi har haft svårt att själv förklara den påstådda värdeutvecklingen från det att han förvärvade Brogrillen för 700 000 kr. Hans egen uppfattning om ett värde på 2 000 000 kr framstår som ett utslag av just hans eget tyckande. När det gäller Bassel Hamie och Ali Aljassas har dessa uttalat sig utifrån sin kännedom om den lokala snabbmatsbranschen. De synes däremot inte ha haft något egentligt underlag för sina bedömningar, annat än Brogrillens omsättning, och ingen av dem har lämnat något konkret anbud på rörelsen i tiden kring den relevanta värderingstidpunkten. Deras uppgifter har därför ett begränsat bevisvärde. Det ska dock sägas att inte heller Jesper Josbrandts eller Lars Hedqvists uttalanden i frågan om rörelsens värde kan tillmätas något större värde.
När det gäller Göran Davidssons uppgifter kan det konstateras att han har god kännedom om den lokala restaurangbranschen i Skellefteå. Även om han främst berättat om branschen i allmänna drag har han beskrivit att det rådde en stor efterfrågan på snabbmatsrörelser. Inte heller Göran Davidsson har haft något annat underlag för sitt uttalande om Brogrillens värde än sin kännedom om grillens utmärkta lokalisering och uppgiften om dess omsättning. Rune Linder har däremot vid sin värdering undersökt rörelsen, både på plats och genom kontroll av räkenskaperna. Rune Linders värdering är emellertid förenad med bristen att den avser år 2007 och inte den i målet aktuella värderingstidpunkten år 2009, när lågkonjunkturen brutit ut. Rune Linder synes inte heller beaktat att det på grund av byggnationerna i närområdet rådde en osäkerhet kring hyresavtalets fortlevnad. Detta skulle en seriös presumtiv köpare ta hänsyn till.
Mot detta ska ställas det värderingsutlåtande som föreningen har åberopat och som anger värdet till 325 000 kr +/- 10 procent. Av utlåtandet framgår att det är upprättat av Håkan Warnelid som är av Stockholms Handelskammare förordnad företagsvärderingsman.
Även om inte Håkan Warnelid har hörts vid huvudförhandlingen framstår hans värdering utifrån utlåtandet som robust. Värderingen tar också hänsyn till den risk för rivning av huset som en presumtiv köpare skulle väga in. I och med att värderingsmannen inte har den lokala kännedomen om Skellefteå är det tveksamt om värderingen i tillräcklig mån tagit hänsyn till det utomordentliga läget som Kebabmannen har visat att Brogrillen hade.
Mot bakgrund av den nu prövade bevisningen finner tingsrätten sammantaget att Kebabmannen inte har styrkt att rörelsen haft ett värde om mer än 400 000 kr. Detta värde har Kebabmannen gått miste om genom föreningens uppsägning och vägran att förlänga hyresförhållandet.
Bestämmelsen i 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken föreskriver att en hyresgäst i skälig omfattning ska få ersättning för den förlust som hyresgästen orsakats.
Föreningen har anfört att ersättningen ska jämkas eftersom Kebabmannen under de tre åren mellan uppsägningen och avflyttningen inte vidtagit åtgärder för att begränsa sin skada. Föreningen har pekat på att Kebabmannen konsekvent tackade nej till erbjudandena om andra lokaler, om att kvarstanna och om ersättning. Tingsrätten, som menar att jämkningsmöjligheten ska användas restriktivt, anser inte att det föreligger skäl att sätta ned ersättningen.
Föreningen ska därför förpliktas att betala 400 000 kr för Kebabmannens förlust av rörelsen. Om beräkningen av räntan råder inte tvist.
Rättegångskostnader
Kebabmannen har nått framgång beträffande endast en mindre del av käromålet såvitt avser yrkat belopp. Det måste dock även beaktas att frågan om ersättningsskyldighet, som innefattat prövningen av två besittningsbrytande grunder, har avgjorts till Kebabmannens fördel. Den delen av målet får antas ha tagit i anspråk en betydande del av nedlagd tid. Tingsrätten finner mot denna bakgrund skäl att förordna att vardera parten ska svara för sina egna rättegångskostnader i målet.
Kebabmannen har som grund för sina särskilda yrkanden i rättegångskostnadsfrågan gjort gällande att föreningen genom oaktsam processföring, som inneburit behov av en andra muntlig förberedelse begäran om klarlägganden, har orsakat onödiga kostnader.
Tingsrätten anser att kritik kan riktas mot att föreningen först i samband med sin slutliga bevisuppgift inför den planerade huvudförhandlingen i januari 2012 förde fram påståendet om att godtagbara ersättningslokaler hade anvisats och att föreningen därefter dröjde med att redovisa vilka lokaler som skulle ha anvisats. Att
Kebabmannen först vid en huvudförhandling för första gången skulle ha fått veta vilka ersättningslokaler som föreningen menade sig ha anvisat hade inte varit acceptabelt.
Tingsrätten anser dock inte att det varit fråga om någon sådan vårdslöshet som krävs för att göra någon annan fördelning av kostnadsansvaret än den som gjorts ovan.
Källa: Domstolsverket