Riksdagen har beslutat om nya lagregler som berör bostadsrättföreningar. Ändringarna som syftar till en modernisering av regelverken avser främst bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (LEF). Lagändringarna trädde i kraft den 1 juli 2016, SFS 2016:11.
Den förändrade lagstiftningen innebär i korthet följande:
1.Information med elektroniska hjälpmedel.
Av BRL 1 kap 10§ framgår att en förening under vissa förutsättningar får skicka kallelser och andra obligatoriska handlingar elektroniskt (e-post) till medlemmarna. Paragrafen hänvisar vidare till lagen om ekonomiska föreningar 1 kap.8§ vilket nu innebär att:
En ekonomisk förening får använda elektroniska hjälpmedel för att skicka kallelser och annan information till en medlem eller någon annan även när det i lagen anges att skriftlig information ska lämnas på något annat sätt, om
1. föreningsstämman har beslutat om det,
2. föreningen har tillförlitliga rutiner för att identifiera mottagaren och tillförlitlig information om hur han eller hon kan nås, och
3. mottagaren efter en förfrågan som har skickats med post har samtyckt till ett sådant förfarande.
En mottagare ska anses ha samtyckt till förfarandet om han eller hon inte har motsatt sig användningen av elektroniska hjälpmedel inom den tid som har angetts i förfrågan enligt första stycket 3. Denna tid ska vara minst två veckor från det att förfrågan skickades. Av förfrågan ska det framgå att framtida information kan komma att lämnas med det eller de angivna slagen av elektroniska hjälpmedel, om inte mottagaren uttryckligen motsätter sig detta.
Den som har samtyckt till att information lämnas med elektroniska hjälpmedel kan när som helst återta sitt samtycke. Lag (2016:108).
Det skall noteras att det således inte krävs ett uttryckligt godkännande från medlem för att föreningen skall kunna tillämpa meddelande via e-post. Det är bara om medlem uttryckligen meddelar och motsätter sig som föreningen tvingas använda vanlig postgång.
2. BRL9 kap. Medlemsförteckningen, tid för kallelse, mm
En rad förändringar och förtydliganden har genomförts tex. beträffande den medlemsförteckning som skall finnas för en bostadsrättsförening. Nyheterna innebär bl.a. att tidpunkten för medlems inträde och utträde skall antecknas. Bestämmelsen om att medlemsförteckningen ska innehålla uppgift om tidpunkten för medlemmens inträde i föreningen tillämpas dock inte om medlemmen har förts in i medlemsförteckningen före ikraftträdandet. Vidare slås huvudregeln om rösträtt fast, liksom stadganden om likvidation och fusion, plats för stämma. Viktig ändring har skett avseende tid för kallelse som nu tidigast får ske sex veckor respektive senast fyra veckor före stämman (LEF).
9 kap. bostadsrättslagen har efter ändringar i berörda delar som nedan fått följande lydelse :
9 § Medlemsförteckningen ska ha till ändamål att ge föreningen, medlemmarna och andra underlag för att bedöma medlemsförhållandena i föreningen.
Medlemsförteckningen ska innehålla uppgift om
- varje medlems namn och postadress,
- tidpunkten för medlemmens inträde i föreningen, och
- den bostadsrätt som medlemmen har.
Medlemsförteckningen ska hållas tillgänglig hos föreningen för var och en
som vill ta del av den. Om förteckningen förs med automatiserad behandling,
ska föreningen ge var och en som begär det tillfälle att hos föreningen ta del
av en aktuell utskrift eller annan aktuell framställning av förteckningen.
9 a § Medlemsförteckningen ska upprättas så snart föreningen har bildats.
När en ny medlem har gått in i föreningen, ska uppgifter enligt 9 § andra
stycket utan dröjsmål antecknas i medlemsförteckningen.
Om en medlem eller någon annan behörig person anmäler att ett förhållande
som har angetts i medlemsförteckningen har ändrats, ska ändringen
utan dröjsmål antecknas i förteckningen. Vid en medlems avgång ska också
tidpunkten för avgången antecknas.
9 b § Bestämmelserna om medlemsförteckningen i 3 kap. 8 och 9 §§ lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.
14 § Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar
med följande undantag:
- Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en
röst, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
- Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda
fullmäktige.
- Bestämmelserna om poströstning i 7 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar
gäller inte.
- Endast medlemmens make eller sambo eller en annan medlem får vara
ombud, om inte något annat har bestämts i stadgarna. En medlem som är juridisk
person får företrädas av ett ombud som inte är medlem, om inte något
annat har bestämts i stadgarna. Ingen får som ombud företräda mer än en
medlem, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
- En medlem får som biträde vid föreningsstämman endast anlita sin make
eller sambo eller en annan medlem, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
- Bestämmelserna i 23–25 §§ gäller i stället för 7 kap. 34, 35 och 48–
52 §§ lagen om ekonomiska föreningar.
Notera: Hänvisningen i första stycket till LEF innebär att följande gäller om tid för kallelse
Kallelse till en ordinarie föreningsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före föreningsstämman Kallelse till en extra föreningsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före föreningsstämman. Kallelse till extra föreningsstämma ska dock utfärdas senast fyra veckor före stämman om den bl.a. ska behandla stadgeändringar. LEF 16-17§.
16 §2 För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf ska vara giltigt
krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelserhar iakttagits.
- Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det
inbördes förhållandet mellan insatserna, ska samtliga bostadsrättshavare som
berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
1 a. Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att det inbördes
förhållandet mellan insatserna rubbas, ska alla bostadsrättshavarna ha gått
med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst
två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom hargodkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden ska godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.
- Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommeratt förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledningav en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
- Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, ska minst
två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.
- Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket
det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, ska beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 29 a §.Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som ska överlåtas skadock alltid ha gått med på beslutet.
- Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt
1–4 ska vara giltigt, gäller även det.
Föreningen ska genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som
är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4.
28 § Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 27 § eller någon
bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelserna om återbäringsskyldighet och bristtäckningsansvar i 9 kap. 6 och 7 §§ lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.
Bestämmelserna om vissa gåvor i 9 kap. 5 § nämnda lag gäller i fråga om
bostadsrättsföreningar.
29 §3 Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar.
I stället för 11 kap. 1 § andra och tredje styckena den lagen
gäller dock 29 a §.
Det som sägs i 11 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar för det fall antalet föreningsmedlemmar går ner under ett lägsta antal, ska tillämpas i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare går ner under tre. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt,ska de räknas endast som en bostadsrättshavare.
Vidare ska det som sägs i 11 kap. 12 § lagen om ekonomiska föreningar om
insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrättsföreningen.
29 a § Ett beslut om likvidation är giltigt om det har biträtts av samtliga
röstberättigade i föreningen. Beslutet är även giltigt om det har fattats på två
på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman har biträtt beslutet. I stadgarna får det tas in längre gående villkor. Beslutet om likvidation gäller omedelbart eller från och med den senare dag som föreningsstämman bestämmer.
När det finns grund för tvångslikvidation enligt 11 kap. 3, 4 eller 4 a § lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar, är dock ett beslut om likvidation
alltid giltigt om det har biträtts av mer än hälften av de röstande. Vid lika
röstetal gäller den mening som ordföranden biträder. Ett beslut om likvidation enligt detta stycke gäller omedelbart.
30 § Bestämmelserna om fusion i 12 kap. 1–19 §§ lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller också för bostadsrättsföreningar.
Ett beslut av föreningsstämman om godkännande av fusionsplanen är dock
giltigt endast om det har biträtts av nio tiondelar av de röstberättigade i föreningen eller om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman har biträtt beslutet.
I stadgarna får det tas in längre gående villkor.
3. BRL 10 kap.
3 § Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet
- upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 8 §,
- upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 eller 4 § eller 4 kap. 2 §,
- tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 §,
- bryter mot 9 kap. 6 § sista stycket,
- inte för medlemsförteckning eller inte håller en sådan förteckning tillgänglig
enligt 9 kap. 9 och 9 a §§, eller
- inte för lägenhetsförteckning eller meddelar oriktig eller vilseledande
uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 §.
4. BRL 11 kap.
6 § En bestämmelse i stadgarna enligt 7 kap. 47 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte ger rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte
- i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller
behålla lägenheten, eller
- beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.
I övrigt gäller bestämmelsen inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse
av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom bestämmelsen har utsett
skiljemän eller reglerat antalet skiljemän, sättet att utse dem eller förfarandet
vid skiljenämnden. I dessa hänseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Detta hindrar dock inte att föreningen i stadgarna utser hyresnämnden till skiljenämnd.
____________
Notera. Om en förenings stadgar strider mot den nya lagstiftningen ska styrelsen lägga fram förslag till ändring av stadgarna på en föreningsstämma senast den 30 juni 2018.